政府机关物业管理服务怎样才能采得好？

优质的物业管理服务能够确保政府机关办公楼宇以及相关场所的整洁、有序,提供一个良好的办公环境,并提升政府机关的整体形象。那么，政府机关物业管理服务要想采得好，应该注意哪些方面？

把好采购需求关，明确服务标准和要求

一直以来，物业管理服务采购缺乏统一标准，住宅物业管理相关制度不适用机关单位，直到《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》（财办库〔2024〕113号，以下简称《需求标准》）于2024年5月31日发布，政府机关的物业管理服务才有了可供参考的依据。

“目前，政府机关物业管理服务采购存在采购需求不明确的问题。物业管理服务包含物业管理、保洁服务、绿化养护和工程设备维护等多方面内容，服务内容涵盖广泛且不易量化。采购人在编制采购需求时，往往无法精准表达供应商需提供的具体服务内容，同时也无法准确说明需满足的服务标准。”杭州市公共资源交易中心政府采购处副处长余洋介绍：“采购人加强对政府采购需求管理是提高政府采购效率和质量的基础。在采购物业管理服务时，采购人可参考《需求标准》，以明确采购需求，细化具体采购内容，同时明确对应的服务标准。比如，《需求标准》中明确物业管理服务内容有保洁服务、绿化服务、保安服务等，其中对办公用房区域保洁的服务标准有：门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业等。该《需求标准》对采购人明确制定物业管理服务项目采购需求起到了很好的参考作用。”

“物业管理服务的范围很广，包含了保安、保洁、后期维护等很多方面。不同采购人的采购需求不同，有些采购人只对保安服务有需求或只对保洁服务等单项服务有需求，物业供应商主要根据采购人的需求提供相应的服务。”和泓服务集团有限公司投资拓展中心总监洪俊说。

物业管理服务采购应该确定清晰、完整的采购需求。政府采购信息报社智库专家、首席顾问曹石林认为，采购文件应该明确采购人的基本情况、建筑物及构筑物情况、相关附属设施设备情况、环境绿化情况、车库及车位情况、可提供给物业供应商的基本条件等项目应用场景；基础和特殊服务内容及服务范围、服务要求及标准、分期考核标准等具体要求。

注重履约验收和考核，确保服务质量与效果

政府机关物业管理服务还存在履约验收监管不到位的问题。物业管理服务的期限一般为1年—3年，采购周期长，需要随时进行履约验收。余洋介绍，采购人不清楚需采用何种履约验收方式，对物业管理服务缺少考核机制，目前，采购需求与履约验收还未形成闭环。首钢物业管理有限公司市场部负责人李子琦介绍，物业供应商的人员变动也会给采购人带来不少麻烦，使得采购人履约验收难度变大。

严格规范开展履约验收是加强政府采购结果管理的重要举措，也是保证采购质量的重要环节。余洋介绍，“采购人应当注重履约验收，从两个方面来保障物业管理服务项目的服务质量：一是加强履约验收。在采购文件中明确履约验收方式，如按月对中标（成交）供应商进行考核。考核应当详细记录服务质量和效果，对出现的问题提出整改建议，督促供应商落实。同时建立相应的奖惩机制，这样有利于提高服务质量。二是落实履约验收责任。政府采购监管部门可以建立履约验收管理制度，从而督促采购人落实履约验收主体责任，确保物业管理服务项目质量和服务水平，实现优质优价的采购目标。”

洪俊介绍，实践中，采购人会对物业供应商每个月每一项物业管理服务进行打分，评判服务的质量好坏。采购人定期对物业管理服务进行考核，有助于供应商及时了解采购人的满意度，提高服务意识和水平，提升服务品质。