“历经半年时间，中央国家机关政府采购中心联合北京大学第一医院形成了《医院类物业服务采购需求标准导引》（以下简称《导引》），希望通过《导引》能够帮助到更多有物业采购需求的医院。”在9月19日举办的中央国家机关2024年政府集中采购负责人业务培训班上，北京大学第一医院采购中心副主任唐鑫分享了在医院物业采购需求标准建设方面的经验做法。
物业服务至关重要 对医院口碑影响大
2024年3月，中央国家机关政府采购中心与北京大学第一医院开展医疗卫生单位物业类需求标准建设的党建联学活动，成立了联学联做课题组（以下简称课题组）。课题组在8-9月形成了《导引》，规范细化了医院类物业服务工作的特殊需要，为相关单位编制采购需求提供参考。
“物业对医院至关重要。”唐鑫介绍，一是物业服务涵盖范围广。物业服务内容基本上涵盖一所医院发展的方方面面，包括机电运行、维修和保洁等；二是物业服务影响力大。医院作为窗口服务单位，从口碑和影响力上来说，物业服务的作用仅次于医疗服务水平；三是物业服务费支出多。以北京大学第一医院为例，包括中心院区和大兴院区，一年的物业服务费基本上超过一个亿。物业服务采购项目基本上都是“一招三年”，所以每次项目招标时，从上到下格外关注。
课题组在调研中了解到，医院物业发展经历了四个阶段：1992年实行院内班组承包制，对单项工程实行院内计工作量小承包；1993年实行包括总金额承包、二级核算在内的多领域专项承包制；1995年实行社会化改革，将保洁、电梯、绿化、运送等服务承包给第三方物业公司；2000年又出现了自建物业公司整合医院后勤部门这一新模式，医院物业管理朝着物业社会化的方向不断发展。
现阶段，物业服务社会化的运行模式主要包括三种：第一种是成立后勤服务中心（企业化模式），这一模式是向市场化转型的折中方案；第二种是当前的主流模式，即按品目专业分类承包模式；第三种是整体委托承包模式，这一管理模式将所有内容交由一个物业公司整体承包。“北京大学第一医院从2015年开始委托集采机构进行物业采购，当年采用按品目专业分类承包模式，根据东院区、西院区和中央配送划分了3个采购包，服务期3年，中标金额8100万元；随后在2018年、2021年、2024年则采用了整体委托承包模式，服务期3年，中标金额均超过亿元。”唐鑫说，“随着医院物业的市场逐渐成熟，专业的物业公司越来越多，经验也越来越丰富，整体委托承包模式成为当前物业管理模式的主流趋势。”
把好采购源头关 细化需求和履约细则
唐鑫介绍，课题组调查研究发现，医院物业服务项目采购需求仍存在一些问题：一是部分企业专业化水平不足，服务质量存在提升空间；二是履约服务范围不明晰，在实践过程中仍然存在很多中间地带；三是采购需求编制不完善，采购的择优机制难以充分发挥。
“不同于其他物业服务，医院物业服务具有较高的特殊性和专业性，它是为临床一线提供的一个服务保障。从特殊性上来说，医院很多设备必须保证全年全天候的正常运转，包括水、电、气体等；此外，医院对于物业公司的专业性要求会更高，例如保洁人员应掌握医院一定的医院感染防控知识，包括如何对清洁区、半污染区、污染区进行分类保洁，医疗垃圾和生活垃圾如何分类收集等。”唐鑫说，“因此，我们在确认采购需求时，会进行大量的市场调研，充分了解、综合考评，通过制定完善的采购需求，最终实现物有所值的采购结果。”
此外，课题组在调查研究过程中还发现了其他问题，包括医院物业管理采购需求不完善、监管作用发挥不充分、市场秩序亟待规范等。课题组对此提出了针对性意见：一要把好采购源头关，一方面要提升采购需求的标准化和规范化，使采购需求能够有明确的界定，另一方面要增加一些兜底条款；二要细化完善服务需求和履约监管的细则，在采购文件中提前予以明确，减少履约过程中推诿现象的发生；三要结合市场发展、物业发展大趋势，及时更新采购需求，例如通过利用信息化管理手段、听取物业公司的管理经验，来提升管理要求。
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