曹石林：办公场所物业采购标准应按实际需求编制

“政府办公环境多样化，物业管理服务在政府采购中的重要性不言而喻。为了确保政府采购的物业管理服务能够满足实际需求，提高采购效率和质量，制定明确、合理的采购需求标准至关重要。财政部办公厅印发的《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》（以下简称《标准》），是贯彻落实中央全面深化改革委员会审议通过的《深化政府采购制度改革方案》的具体要求，为采购人提供了明确的参考依据，旨在推动政府采购需求标准建设，提升政府采购的透明度、规范性和效率。”7月5日，由政府采购信息报联合政府采购信息网举办的全国统一政府采购大市场建设座谈会在内蒙古自治区赤峰市隆重召开，政府采购信息报社智库专家、首席顾问曹石林围绕该《标准》，从物业管理服务范围、物业管理服务指标体系、物业管理服务人员需求等方面进行了分析。

政府采购信息报社智库专家、首席顾问曹石林​

“物业管理服务政府采购需求标准，要求服务场所细化到一扇窗户、一面墙及相应面积，类似于工程项目的工程量清单，也就是说，办公场所类物业管理服务采购，需要编一份物业管理服务清单。”曹石林表示。

《标准》包括项目基本情况、物业服务范围、物业管理服务内容及标准、供应商履行合同所需的设备、物业管理服务人员需求、商务要求以及需要说明的其他事项七项，从内容上看是比较细化的。物业服务范围应清晰界定，包括建筑物的管理和室外区域的维护。建筑物管理方面，如总面积、门窗、地面、顶面、会议室、车位、电梯系统、空调系统等，设施设备还需详细列出数量、功率、是否在质保期等信息。室外区域的管理也不容忽视，如室外面积、绿化区域、广场、路灯、消防栓、垃圾箱、配电箱等的维护要求。物业管理服务内容及标准是核心部分，涵盖了基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、会议服务等多个方面，并对每一项服务都设定了具体的服务内容及标准。在供应商履行合同所需的设备方面，采购人应根据实际需求，明确供应商需提供的作业设备，无论是自有还是租赁的设备，都应详细列出。物业管理服务人员的需求也应明确规定，包括各类人员的数量、资质和职责等，以确保服务的专业性和质量。商务要求同样关键。实施期限应合理确定，确保服务的及时性；付款方式需明确，保障双方的权益；验收标准与要求应具体、量化，便于对服务进行有效评估。此外，还需说明其他相关事项。例如，对于零星维修材料费用和低值易耗品费用，采购文件中应明确哪些情形由供应商承担，哪些由采购人承担，避免后期出现费用方面的争议。

曹石林提醒，物业服务采购项目涉及很多个性化的服务要求，在实际操作中，采购人应按照《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）的要求，结合具体项目实际情况，对所需要的服务内容及服务标准进行必要的调整，但不得超出实际需要。这意味着采购人需要充分了解自身的物业情况和实际需求，确保采购的服务既符合标准，又切实满足单位的工作需要，并加强履约验收管理。