物业服务采购有哪些要点要注意？

​近年来物业服务采购项目越来越多，政府采购监督管理部门如何引导规范物业服务项目采购？作为服务类项目，物业服务项目引发的质疑投诉也越来越多，如何克服物业服务项目的采购难点？安徽省合肥市财政局政府采购处一级主任科员朱玲霞在18届政府采购监管大会暨政府采购20周年双庆典物业采购座谈会上发言时，分享了其对物业服务项目采购与监管的思考，同时介绍了合肥市的做法。

​安徽省合肥市财政局政府采购处一级主任科员朱玲霞

适宜面向中小企业

物业服务项目如何设置资格条件？业绩能否设置为资格条件？物业服务是否可以专门面向中小企业采购？

“自从2018年国家废止了《物业服务企业资质管理办法》后，物业项目的供应商资格条件中除了落实政府采购政策需满足的如专门面向中小企业等条件外，基本上没有设置其他资格条件。虽然《政府采购需求管理办法》中允许设置不超过2个业绩作为资格条件，但考虑到物业服务属于通用类服务，市场竞争充分，因此一般不建议设置业绩作为资格条件。”朱玲霞认为，“由于物业行业的‘门槛’较低，本身又属于人员密集型的服务行业，因此物业行业中存在着大量的中小微企业。从《政府采购促进中小企业发展管理办法》的相关规定来看，物业项目基本上都属于适宜由中小企业提供的服务项目。因此在物业服务项目中应当充分执行政府采购促进中小企业发展的相关政策，在供应商资格中预留份额面向中小企业采购，促进物业行业中小企业发展。”

哪些应当设置为实质性条款？

在朱玲霞看来，物业服务是与采购人日常工作息息相关的一项服务，采购人对于物业公司的服务水平要求往往比较高，鉴于资格条件中无法设置特定资质要求，为采购到“物美价廉”的服务，采购人应当明确采购需求、质量和服务的合格标准，用实质性条款落实在具体指标中。实质性条款应当明确、具体，并进行不会产生歧义的详细描述，同时应当与采购需求相符合、确保供应商能够理解并满足其要求，并避免出现歧视性或不合理的要求，确保公平竞争。

哪些条款应当设置为物业服务项目的实质性条款呢？朱玲霞认为，主要有项目的服务期限、服务范围、履约验收服务标准、人员数量以及相关“准入类”人员资格等。但朱玲霞提醒，采购人和代理机构不能以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇，有些条件可以要求供应商书面承诺、待履约服务时进行核验审查，比如人员配备中的大量非关键岗位的人员。

“从物业服务的实际出发，这些人员基本上都是物业公司在中标后承接具体项目后按照要求进行配备的，在投标时如果要求提供相关人员名单、材料等就与实际情况不符，因此采购人或代理机构允许供应商进行承诺，在履约服务时配备完整即可。”朱玲霞建议。

评审因素如何设置？

科学合理的评审因素是遴选出优质供应商、保证采购质效的前提。哪些可以设置为物业服务项目的评审因素？物业服务项目在进行评审因素设置时应当注意什么？

朱玲霞在发言时提到，物业服务项目中常见的评审因素包括项目经理、服务团队、服务方案、应急预案等，在具体评审内容中对服务团队关键岗位人员职能要明确、分值设置也要合理。关于对人员证书的要求，朱玲霞认为一方面要关注证书是否取消或者应该设置为实质性条款；另一方面要结合项目质量和采购需求进行设置，不能设置与项目无关的要求或者对供应商造成歧视待遇或者差别待遇，比如某些物业项目采购文件中对项目经理设置了大量证书。“虽然这些证书与项目相关，但是分值权重过高，涉嫌对特定供应商的倾向性，容易引起质疑投诉。”朱玲霞提醒。

物业服务项目适宜专门面向中小企业采购，但是采购人大多担心中小企业的持续履约能力，如何解决这些难题？朱玲霞认为，物业服务项目与其他项目相比具有以下特点，投标人多数为中小企业、资金周转压力大、容易产生质疑投诉、履约过程中维权难等。据朱玲霞介绍，合肥市财政局出台了多项举措，诸如建立中小企业预留份额评审机制、压实采购人主体责任细化需求、加强政府采购合同执行管理、加速履约验收和支付等，减轻供应商负担，为供应商履约提供制度保障。