物业管理服务如何采购？河南驻马店这样做

​2023年7月20日，由政府采购信息报、政府采购信息网联合举办的“18届政府采购监管大会暨政府采购20周年庆典”，在内蒙古自治区鄂尔多斯市召开。在当天下午的物业采购座谈会上，河南省驻马店市财政局政府采购科科长郭林分享了在该局在政府采购日常监管工作中对于物业管理服务的思考。

​河南省驻马店市财政局政府采购科科长郭林

政府采购物业管理服务必须是书面合同

郭林结合《中华人民共和国物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称379号令）第二条规定，分析了政府采购领域物业管理服务概念及其特殊性。他认为，具体到政府采购领域：业主就是指采购人，具体指的是“各级国家机关、事业单位和团体组织”，目前暂不包括企业类（包括国企）等其他采购主体。使用的是资金是财政性资金，是指纳入预算管理的资金，以财政性资金作为还款来源的借贷资金视同财政性资金。即一般公共预算、政府性基金预算。

郭林认为，379号令中的“选聘”落实到政府采购领域就是指公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商、单一来源等五种政府采购方式。而“询价”采购方式不同于日常生活、工作中常用的“市场和行业咨询调查”概念，目前暂不适用于服务类项目采购。获得物业管理服务对采购人来说依然是一种采购行为，是以合同方式有偿取得物业管理服务的购买行为，这与379号令第二条规定是一致的。鉴于政府采购的特殊性，政府采购合同应当采用书面形式。也就说政府采购领域的物业管理服务合同不论是主合同还是服务过程中依法追加的合同都应当是书面的，也必须是书面合同。

物业管理服务合同期限总长不得超过三年

“各级国家机关、事业单位和团体组织的物业管理服务属于政府采购服务项目，其采购活动在实践过程中受到《中华人民共和国预算法》《中华人民共和国预算法实施条例》的约束，一般情况采购单位是以一个财政年度的预算组织采购，但我们在日常监管工作中发现，受同级人大批复财政预算的后滞性影响，年初2-3个月可能会出现物业管理服务的空档期，这常常让采购人、物业企业感到头痛。”郭林说，针对此问题该局工作人员在认真研究《财政部关于推进和完善服务项目政府采购有关问题的通知》（财库〔2014〕37号，以下简称37号文）和财政部国库司“9382-3636513”“1212-3658446”等留言回复基础上，为避免资金未下达和供应商不按规定履约的风险，提供了几条建议供采购人考虑。

一是根据历年同级人大预算批复时间，将物业管理服务时间调整到当年4、5月至下一年4、5月，使物业管理服务时间适应实际工作需要。二是根据37号文第三条规定，采购人可以按照3年预算的合计数额公开采购意向、编制项目预算并进行采购，采购人应当在采购文件中就此事项作出说明，事先告知潜在供应商。物业管理服务合同可以一次签订服务期限为三年的合同，也可以在合同中约定，根据第二年、第三年采购资金下达和供应商考核合格结果作为续签第二年、第三年合同的条件，通过一年一续签方式与采购人签订合同，但合同期限总长不得超过三年。

物业管理服务优先采用公开招标方式

政府采购物业管理服务采购方式、评标方法如何选择？郭林介绍，鉴于物业管理服务属于《河南省政府集中采购目录及标准（2020年）》中的集采品目，同时根据《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号，以下简称22号文），并参考财政部国库司“1111603-XyPd”“4962-3254499”等留言回复，物业管理服务项目属于22号文第十九条第二款规定的项目。因此，对于集中采购目录以内、采购限额标准以上的物业管理服务，驻马店市优先采用公开招标方式，委托同级集中采购机构采购，评标办法主要使用最低评标价法。

“对于集中采购目录以内、采购限额标准以下的物业管理服务，我们认为依然适用政府采购法律制度的规定。下一步我们将考虑委托集中采购机构实行封闭式框架协议采购，选择物业管理服务企业范围，由采购单位在我市政府采购电子商城竞价择优采购物业管理服务公司。”郭林如是说。