蚁文娟：物业采购需求管理的难点如何攻克

2023年7月20日，由政府采购信息报、政府采购信息网联合举办的“18届政府采购监管大会暨政府采购20周年庆典”，在内蒙古自治区鄂尔多斯市召开。在物业座谈会上，广东省财政厅政府采购监管处副处长蚁文娟分享了实际操作中，物业采购需求管理的难点以及攻克策略。

​广东省财政厅政府采购监管处副处长蚁文娟​

蚁文娟表示，物业管理是政府采购的常见品目，近年来行业红火，但是争议频发。由于采购需求不明确，评审因素设定难以量化，且缺乏统一的履约验收标准，物业服务项目的投诉不断上升。为此，广东省财政厅总结归纳了物业管理服务采购项目中确定采购需求环节的难点问题。

难点一：物业采购，设置资格条件、实质性条款和评审因素需要注意哪些问题？

“在设置资格条件和实质性条款方面，物业管理服务涉及专业多，涵盖范围广，部分专业服务涉及企业及人员‘准入类’资质，在采购时将相关的‘准入类’资质设为资格条件，在履约时进行检查核对，可以切实降低或规避采购人管理风险。”蚁文娟认为四类项目作为资格条件或实质性条款：

一是电梯系统运行维护。二是消防系统运行维护。三是空调系统运行维护和高空外墙清洁。四是内部餐饮服务。

此外，根据《中华人民共和国劳动法》《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，蚁文娟建议将“供应商应依法用工，须按服务区域所在地劳动用工相关标准支付服务人员的劳动报酬，工资部分不得低于当地最低工资标准，为服务人员购买社会保险费用及缴存住房公积金”作为实质性条款。

另外，蚁文娟还列举了物业项目涉及的评审主要因素。在设置评审因素时，她提醒采购人及代理机构要注意设置的评审因素与项目需求内容相关，与采购项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关的内容不能作为评审因素。

难点二：物业服务采购，评审因素如何细化量化？

根据《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第87号）第五十五条第三款的规定。蚁文娟表示，评审因素设置，要与采购标的的价格、质量相关，对能够通过客观指标量化的客观评审因素，要对应量化为固定分值；对无法通过客观指标量化的主观评审因素，细化评审标准，缩小自由裁量区间。

“对于物业管理服务采购项目，很多内容是无法描述、难以量化的。要实现评审因素的量化，首先要抓好采购需求管理。”蚁文娟说，细化量化评审因素，具体而言，对能够通过客观指标量化的评审因素，要对应量化为客观分。

难点三：综合评分法和最低评标价法，哪一种更适用物业采购项目？

目前，政府采购的评审方法包括综合评分法和最低评标价法。公开招标、邀请招标适用综合评分法和最低评标价法；竞争性磋商适用综合评分法；竞争性谈判、询价适用最低评标价法。《政府采购需求管理办法》第十九条规定，通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素，采用固定总价或者固定单价的定价方式。国库司对此问题的解读为：“物业管理服务项目优先采用询价、公开招标采购方式，评审办法主要使用最低评标价法。”

“我厅高度重视政府采购管理标准化工作，以此作为落实深化政府采购制度改革的基础性工作来抓，从源头加强政府采购管理，提高政府采购效率和质量。物业管理存在服务复杂多变，组织实施难度大，采购需求编制五花八门，质疑投诉多，采购人满意度不高等客观情况。”蚁文娟介绍，广东省财政厅在今年制定印发《政府采购物业管理服务项目需求编制指南（试行）》（以下简称《编制指南》），为物业管理服采购需求编制提供工作指引和参考范本。

《编制指南》是结合物业管理服务项目的实际特点规律，将广东省政府采购物业管理项目近年来的实践经验，进一步总结提炼，形成标准化文件的成果。为物业管理服务采购需求编制提供统一的标尺和规范，使采购人编制采购文件有模板可循、有标准可依、有文件可遵，规范、高效地编制采购需求，从源头上减少质疑投诉事项发生，更好维护公平竞争市场秩序。

蚁文娟表示，根据近半年来的试行情况，物业管理采购文件的编制质量有了很大提高，投诉率也有明显下降，下一步，广东省财政厅也将继续加强督导检查，帮助采购人和代理机构更好地使用《编制指南》，确保政策的有效执行。