如何做好物业采购需求？

7月20日，由政府采购信息报联合政府采购信息网主办的“18届政府采购监管大会暨政府采购20周年庆典”在内蒙古自治区鄂尔多斯市召开。在物业采购座谈会上，数位监管部门、采购人以及物业企业相关负责人，针对“如何做好物业采购需求”这一话题进行了探讨。

哪些要求可设置资格条件？

当前，物业行业门槛较低，物业服务水平良莠不齐。为保障物业服务采购项目顺利开展，合理设置供应商资格条件、实质性条款以及评审因素尤为重要。

广东省财政厅政府采购监管处副处长蚁文娟指出，供应商资格条件要根据采购需求特点，与采购标的的功能、质量和供应商履约能力直接相关，且属于履行合同必需的条件，也就是说，供应商不具备某项资格条件也能履行合同的，就不能设置为资格条件。她进一步说明，物业中部分专业服务涉及企业和人员“准入类”资质，为降低管理风险，可设为资格条件或实质性条款。

那么，业绩可以设置为资格条件吗？安徽省合肥市财政局政府采购处一级主任科员朱玲霞指出，《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）（以下简称22号文）中允许设置不超过2个同类业绩作为资格条件，但考虑到物业服务属于通用类服务，为保障市场竞争充分，一般不建议将业绩作为资格条件。

评审因素如何细化量化？

对于物业管理服务采购项目，很多内容是无法描述、难以量化的。物业服务项目中常见的评审因素包括项目经理、服务团队、服务方案、应急预案等，由于采购文件中条款设置不够量化，物业企业维权意识提高，质疑投诉也随之增多，对物业项目的开展造成一定影响。

“实现评审因素的细化量化，应当抓好采购需求管理，采购人应当知道并明确规定要什么样的服务。”蚁文娟表示。

科学合理的评审因素是遴选出优质供应商、保证采购质效的前提。朱玲霞特别强调，有些采购人为细化量化评审因素，要求供应商提供一些人员或企业证书，且分值权重过高，这里提醒采购人和供应商都应当注意这些证书的设置是否为“准入类”，是否与项目质量和需求有关，否则就容易引起质疑投诉。

“市场上关于物业企业和人员的证书太多了！”广东宏德科技物业有限公司执行董事张敏有感而发，证书的办理没有统一价格，且每年都需要办理，采购人要适当地区分这些证书，为物业企业减负。

国药诺达物业服务有限公司党委副书记、副总经理吴云福表示，医院物业相对复杂，包括一般保洁、后勤、固废垃圾处理、非临床服务等内容，大多数采购文件都没有真正做到细化量化，主要是真正懂医院物业的采购人和政府采购评审专家并不多，评标的时候也只是依据“优良差”这种模糊概念，在此也呼吁采购人多关注医院物业采购，政府采购评审专家更专业。

哪一种评标方法更适用物业采购？

长期以来，物业管理服务项目一向因其劳动密集型特点，一般采用综合评分法，目的是为了避免无序低价的竞争。但22号文则明确：物业管理服务属于采购需求客观、明确且标准统一的采购项目，一般采用最低评标价法。这一规定在业内引发了持续的热议。一些政府采购专家、物业服务供应商呼吁：现实中物业服务需求差异巨大，有高档、有低档，标准难以统一，政府采购“一刀切”采用最低评标价法，容易激发低价恶性竞争，不利于促进行业优质优价差异化竞争、做大做强。

江西省上饶市财政局政府采购监管科科长谢晞表示，上饶市物业采购项目逐渐将综合评分法改为最低评标价法。

河南省驻马店市财政局政府采购科科长郭林介绍，驻马店市物业管理服务项目大多采用最低评标价法。物业管理服务目的是为国家工作人员提供安全、整洁办公环境，这是满足自身需要的服务，也是保证机关事业单位正常运转的一项基础性服务，因此在不超过财政预算前提下，选择优质优价服务的物业公司是采购人共同的希望，但要注意低成本压价采购、物业公司不诚信履约、低价中标后任性追加合同金额等一系列问题。

“物业管理服务采购项目具有特殊性，既包括常规性的保洁、保安、用车等服务，还包括难以量化的服务，如果全部采用最低评标价法，恐难以完全满足采购人的需求。”蚁文娟则表示，可根据物业项目包含的服务内容、标准、项目复杂程度等考虑是采用综合评分法还最低评标价法，这样可以达到让采购人和供应商都满意的双赢局面，推动物业行业健康可持续发展。

“采购人选择中标供应商一定要回归根本目的上，不是选择价格低的供应商，而是选择服务好且价格公正的供应商。”深圳市彩生活物业管理有限公司市场总监白银娜表示。呼和浩特市日信海清物业服务有限责任公司总监云建平也非常同意这种观点：“物业项目如果采用最低评标价法，在实际中会造成一些乱象。一旦中标供应商因低于成本不愿意与采购人签订合同或者放弃中标，就会影响政府采购活动的正常进行，甚至会造成一段时间内没有供应商为上一个采购项目买单。相比之下，物业项目采用综合评分法更符合实际。”