“上饶市财政局非常重视物业采购标准化建设。2020年10月，由上饶市财政采购监管科牵头、上饶市集中采购机构组织编写物业采购实施方案和招标文件范本开始试点，2021年在全市推广实施。截止目前实施效果良好，每个物业采购项目供应商参与度都很高，平均达8家，最多为22家，资金节约率平均为20%左右，达到了节约财政性资金的目的。”7月20日，由政府采购信息报联合政府采购信息网主办的“18届政府采购监管大会暨政府采购20周年庆典”在内蒙古自治区鄂尔多斯市召开，江西省上饶市财政局政府采购监管科科长谢晞在物业采购座谈会上分享了上饶市在物业服务项目监管中的做法和探索。
江西省上饶市财政局政府采购监管科科长谢晞
组织需求论证，规范采购行为
政府采购需求标准化是当前的热门话题，上饶市财政局对于物业采购，引入了物业评审专家对物业服务进行需求论证，统一物业采购需求，规范物业服务内容，表现为六个统一标准：
一是统一预算价格的测算标准。物业服务是个劳动密集性产业，人工成本约占物业总预算的80%。根据上饶市当地劳动力市场的情况对物业配备人员及工资标准上限作了相关规定：在不包括社会保险企业缴纳部分的情况下，项目经理、保洁员和绿化人员按相应面积进行配备，项目经理月工资不超过6500元，保洁员不超过2600元；秩序维护员根据门岗、巡逻合理区域配备；工程、会务、宿管人员也分别按一定的标准规定。
二是统一物业服务范围。对办公楼、安置小区、学校和医院等物业管理需求标准作了规范，保洁、秩序维护和绿化三块核心服务不得分包，物业服务期限不得高于三年。
三是统一代理机构。物业管理服务属于集中采购目录中的服务项目，采购人必须委托集中采购代理机构代理采购。
四是统一服务标准。把物业服务分十大类60项细化内容，包括建筑物日常维修养护、秩序维护、卫生保洁、绿化养护、设施设备管理、会议服务、档案管理、消防安全、物资运送等十大类服务。
五是统一评分标准。将价格分提高到30分。
六是统一考核标准。上饶市财政局编制了《物业管理服务监督管理考核评价办法》，对物业服务监管做到“五每”，即“每日巡查，每周覆盖，每月打分，每半年测评，每年评价”。月度考评与支付的物业费挂钩，半年考核不满意的实行约谈制，年末考核60分以下的可以不续签下一年度物业合同。
需求标准化推进中存在的困难和问题
谢晞表示，物业采购需求标准化在推进过程中存在四方面问题：
一是物业标准化文件预算限额偏高。物业标准化范本中规定按法定要求将人员缴纳社保作为人工成本的一部分。经调查，除少数管理比较规范的企业外，大部分物业公司均未为员工缴纳社保或只为少数管理层人员缴纳社保。如果采购人在物业项目预算测算中包含社保费用，中标后履约验收，特别是采购人对物业服务的考核是关键，存在很大的廉政风险。对此，谢晞建议监管部门在履约验收方面要补齐短板，加强事后监管。
二是采购人压力较大。经过2年多的试行，上饶市物业服务采购将综合评分法改为最低评标价法，供应商为了中标以承诺参与物业人员为失地农民，参与失地保险降低投标价格，中标后与采购人签订合同时又达不到相关要求试图与采购人协商，协商不成只能放弃中标资格，给采购人实施项目造成一定的影响。
三是存在采购人拆分项目的行为。如部分医院保安业务未纳入物业招标自行管理，保安费用直接从收取的车辆停车费收入中支出。
四是对于采购人超标准招标的，缺少强有力的约束机制。如医院、博物馆、纪念馆、美术馆等物业服务具有一定的特殊性，超需求标准的只能由采购人单位纪检部门跟踪监督，受到专业能力和时间精力的限制，约束力不够。
最后，谢晞强调，采购需求标准规范是物业服务采购规范的第一步，供应商投标、履约验收这两个环节也是服务采购成功与否的关键环节。采购监管部门要做好推进需求标准的制定工作，还要做好政策的宣传和传导，希望采购人、供应商等参与方积极配合，希望纪委监委作采购监管的后盾。
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