物业服务招标项目必须采用最低评标价法吗？

吉林省财政厅近期举办了全省财政系统政府采购业务培训班。本次培训班邀请了政府采购信息报社社长、高级编辑刘亚利对新版《政府采购品目分类目录》及质疑投诉典型案例进行讲解。授课过程中，刘亚利针对学员提出有关问题进行了一一解答。

问题1：框架协议采购项目采购频次多、服务范围广，如何为中小企业预留采购份额？

刘亚利：框架协议采购项目，符合《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）第六条规定的“可不专门面向中小企业预留采购份额”情形，无需为中小企业预留采购份额。

问题2：按公开招标方式的服务项目，采用综合评分法，在制定招标文件中，其中，在评审内容中设定“近三年以来类似项目的业绩”为客观打分项合理吗？具体评分标准是根据投标方类似项目业绩与本项目的相似度、业绩数量等。

刘亚利：因为技术的更新和适应当下的采购需求，设置“近三年以来类似项目的业绩”是合理的。但需注意，“近三年”应规定起始时间，否则，“近三年”的时间要求会出现不同理解，如认为是指年度，2020 年、2021 年、2022年，或者指某年某月至投标截止时间共三年。因此建议，采购文件对业绩要求的时间不应使用“近期、近几年”等模糊描述，而精确至某年、某月。同时，要求供应商提供类似项目业绩的，采购文件应对类似项目的具体范围作出规定。

将类似业绩作为评审因素时还要要注意以下几点，一是要设置全国性的非特定行业、特定主体的类似业绩，不能提出规模要求；二是要结合项目本身特点和实际需要，如医院物业管理服务项目采购范围包括废弃物处理，类似项目的具体范围应包括废弃物处理，以突出对供应商特有能力的比较。三是避免设置过高分值和过多项目业绩，因为这对已经有一定业绩、能胜任该类项目的较新的公司不公平。

问题3：结合22号文第十九条（采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素）和条例第三十四条规定（技术、服务等标准统一的货物和服务项目应当采用最低评标价法），容易得出物业服务招标应当采用最低评标价法。现实情况是采购人在物业服务招标中，担心产生低价恶意竞标的情形，影响服务质量或不能履约，很是排斥这种评标方法，由此产生的投诉项目很多，问题点也集中在低价中标和低价废标上。请问亚利社长，物业服务招标项目必须采用最低评标价法吗？

刘亚利：根据《中华人民共和国政府采购法实施条例》第三十四条和《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）第十九条规定，物业管理属于采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，采用招标方式采购时，应当采用最低评标价法。

第335期“亚利聊政采”谈的就是为什么物业服务规定采用最低评标价法，感兴趣的学员可以搜来看一下。我认为，国家机关、事业单位的“物业服务”采用最低评标价法并没有问题，问题的关键还是采购人要当好政府采购实务的“明白人”，真正从专业层面做好项目采购需求管理，即按22号文件规定做好物业服务需求的调查、编制和审查工作，以确保采购需求符合本单位的实际。同时，当好履约验收环节的“看门人”，通过采购人的立体追责，倒逼物业服务行业生态走上健康发展的康庄大道。

问题4：《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）第十一条列明的项目，应当开展需求调查，但不知具体如何实施？

刘亚利：《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）第十条规定了采购需求调查的方式、内容以及注意事项。需求调查的方式有多种：咨询、论证、问卷调查等方式。调查内容包括：相关产业发展、市场供给、同类采购项目历史成交信息，可能涉及的运行维护、升级更新、备品备件、耗材等后续采购，以及其他相关情况。采购需求往往直接或者间接来自市场主体，也就是供应商。因此，采购人可以在依法依规的前提下，面向供应商、有类似采购项目的单位等市场主体开展需求调查，但是要注意选择的调查对象一般不少于3个，并应当具有代表性。所谓调查对象具有“代表性”，一是遵循有利于竞争的原则，不能限定或者指定特定的专利、商标、品牌或者供应商，不能非法限定供应商的所有制形式、组织形式或者所在地；二是符合采购项目特点和实际需要，不能将与采购项目功能质量无关，或者不具有可比性的供应商和产品作为需求调查的对象，避免需求调查形式化、走过场。对于政府向社会公众提供的公共服务项目，应当就确定采购需求征求社会公众的意见，实践中可以采用需求公示等手段来实现。