汉中市公共租赁住房维护和管理服务项目

一、项目背景

为进一步提升政府公共服务水平，转变政府职能，规范和推进汉中市政府购买公共服务工作，提高财政资金使用效益、提高财政部门公共服务能力和保障水平，汉中市加快转变政府职能，全面推进政府购买服务工作。根据《陕西省人民政府办公厅关于政府向社会力量购买服务的实施意见》（陕政办发〔2014〕107号）精神，市财政局积极探索政府管理创新，拟定了《汉中市人民政府办公室关于推进市级政府向社会力量购买公共服务工作的通知》（汉政办发〔2015〕35号），同时，还制定了《汉中市政府向社会力量购买服务指导目录》（汉财办综〔2015〕81号）并下发市直各部门。2015年，在市属公租房运营和管理方面推进政府购买服务工作进行了大胆探索，收到预期的良好效果。

截至2016年底，汉中市市本级承建的公租房12497套，交付使用的公租房达7059套。根据市住管局、市财政局拟订的《汉中市公共租赁住房资产管理实施细则（试行）》（汉市住管发〔2015〕31号）的规定，由汉中市保障性住房管理中心负责市本级保障房项目的资产核定、确权登记和房源分配、租金收缴、租赁补贴的发放等工作。由于市住房保障中心机构与人力情况，无力承担保障房运营管理工作任务，致使已竣工的公租房不能及时分配到保障对象手中，该项工作的滞后及缺位状况随着公租房交付使用逐渐增大显得日趋明显，为此，汉中市及时启动了政府购买服务程序。

二、项目实施过程

（一）确定政府购买的服务主体。汉中市人民政府是市本级公共租赁住房的产权所有人，汉中市住房和城市管理局是公共租赁住房建设管理工作的行政主管部门，汉中市住房保障中心作为购买主体，代表汉中市政府，负责行使公共租赁住房的分配运营管理、分配对象管理及住房资产管理。

（二）确定政府购买服务的承接主体。汉中市市直公房管理所是汉中市住房和城市管理局下属的企业化管理的事业单位，经过资格审查，确定其为购买市本级公租房运营管理服务的承接主体。

（三）确定政府购买服务的范围。购买范围确定为公共租赁住房分配入住、租金收取、委托物业服务企业、保障对象身份管理、房屋使用管理、城市低保家庭住房租金补贴资金发放等。

（四）确定政府购买服务的方式。针对汉中市公租房管理现状，按照汉中市制定的基本住房保障政府购买服务目录及政府采购有关规定，我们采用单一来源采购方式由购买主体实施购买。

（五）运作程序。

市本级公共租赁住房项目在按建设程序完成综合验收后，由购买主体市住房保障中心组织对住房进行交房验收，验收合格后，由承接主体市直公房管理所进行后续管理。

承接主体市直公房管理所负责按照购买主体确定的分配对象和分配方法，组织完成公共租赁住房的分配入住工作，与入住对象家庭签订经购买主体审定的住房租赁制式合同，按规定收取租金。租赁合同签订后报购买主体备案。

承接主体负责严格按照市住房和城市管理局批准公共租赁住房物业费收费标准，委托物业服务企业，对公共租赁住房进行企业管理和服务。

承接主体负责建立配租保障对象家庭的台账和信息数据，监督物业企业开展物业服务，确保房屋资产保值升值；随时监督入住保障对象家庭对公共租赁住房的租赁使用情况，对发现的空置、转租、随意处置、拖欠租金等行为及时报告，按规定纠正处理。

收取的租金由承接主体按照财政资金管理要求，缴入国库进行管理。

市财政局根据部门预算管理办法和财务制度，购买主体购买服务所需资金从年度预算资金中安排，按照财政国库集中支付等规定办理支付。

三、项目成效

实施政府购买服务以来，截止2016年末，市直公房管理所收取公租房租金2020万余元，按规定全额上缴市级财政国库。市财政局按照财政国库集中支付的规定程序办理核拨支付手续。2015年和2016年，承接主体圆满完成各项购买服务工作任务，市财政局支付市住房保障管理中心160万元，专项用于支付政府购买直公房管理所完成公租房运营管理工作经费；对高层公共租赁住房物业服务费按照收费标准的50%实行政府补贴。承接主体选定汉中鹏基物业管理有限责任公司为保障房物业服务企业，市财政局两年共拨付购买主体专项资金23.2万元，用于支付市本级康居家园公租房社区物业管理服务费用支出，妥善解决了公租房社区物业管理服务费用；对582户属于城市低保家庭的市本级公租房承租对象发放了106.3万元的租金补贴。

以上各项工作措施的落实和推展、较好解决了以往公租房运营管理工作滞后问题，使市本级公租房运营管理工作走上制度化、规范化新路子，特别是对入住公租房的低保住户给予租金补贴、对入住公租房（高层）的低保住户补贴物业服务费，妥善解决了部分群众强烈反映公租房租金和物业服务费较高的问题，改善了这部分低保住户群众的家庭经济困难状况，极大帮助了租住公租房的低保住户群众家庭群体，使他们充分感受到党和政府的惠民、为民政策，得到了群众的称赞。2016年末汉中市市本级已交付使用的公租房入住率达到了90%。

四、存在的问题和建议

（一）公租房小区基础设施建设亟待加强。

 市本级部分公租房项目远离汉中市中心城区，位于城乡结合部，受城市规划或地域限制，交通道路、供水供电、天然气管网等城市配套设施数年内不能到位，如市本级希望城1474套公租房建设项目，2012年3月开工建设，2014年5月竣工，公租房建成后闲置，无法进行分配入住。

（二）部分公租房小区存在欠缴租金和物业服务费用的情况。

市本级公租房小区大多存在交通不便、配套设施不完善、容积率较高、户型面积不理想等方面的不足，群众认同感不强，满意度不高，加之一些保障户经济收入来源少，家庭生活压力重，对公租房（高层）收取的物业费较高意见较大，反映强烈，出现少数住户拖欠物业费用的情况；另外，一些公租房住户常年在外地打工，收缴租金通知无法及时送达本人，造成租金收缴不够及时，出现拖欠租金的情况。

建议充分利用保障房信息数据平台，通过委托保障户所开立账户的商业银行，对常年打工在外的公租房住户进行信息提醒、电话通知、书面委托、代扣代缴，解决部分公租房住户拖欠租金的问题。