物业采购项目中，常常出现采购频次高、废标率高、供应商以异常低价中标后无法履约等问题。上述问题应如何解决呢？

《政府采购信息》报记者通过采访数位物业评审专家，总结出了四点建议。

采购需求应更明确

山东省省直机关物业管理服务中心一位专家建议，采购人在提出采购需求时，要根据项目的物业服务面积，测算出总体人数、费用、人员配置、工作安排、调岗时间以及特殊要求等，尽量以表格+文字解说形式制定采购需求。

医院物业采购是数位评审专家公认的较为复杂的采购项目，需要保洁、保安等人员多达上百人。以医院为例，采购人需要明确保洁区域，包括门诊室、急诊区、住院区、手术室、病房区、公共区域、垃圾清运等，每个区域需要保洁人数、时间、服务频次、作业标准也应明确。

山东省省直机关物业管理服务中心一位专家特别提醒，对特殊岗位需要明确持证上岗，比如医院保洁主管、消防维保员、设备维修员等，还是需要有专业资质证书的。

评审因素要细化

科学合理的评审因素是遴选出优质供应商、保证采购质效的前提。山东宏泰物业发展有限公司的一位专家建议，尽量将评审因素细化、量化、贴合实际需求，使评审专家更为清楚需要评分的每一项因素。

为了更好地理解细化评审因素，记者查阅了近期北京中医医院保洁服务项目物业管理服务采购项目的招标文件。其中， 技术部分中分为项目经理、服务团队、设备能力、人员来源、重点工作方案等多个评审因素，另外，服务团队还分为关键岗位人员和团队人员，每一个岗位分值标注得十分明确。

“评审专家在评标中也要更好地履行职责，认真了解采购文件需求，用心评选出最符合需求的物业服务商。”山东宏泰物业发展有限公司的一位专家表示。

合理设置评分标准

“虽然国家取消了物业人员资格认定，但从业经验丰富的项目经理或者部门主管是非常受采购人欢迎的。”山东省物业管理行业协会一位专家建议，在采购文件中把项目经理的经验、管理能力等作为评审因素。比如，从事医院类保洁服务项目经理三年以上得3 分、两年以上得2分、一年以上得1分。

设立监督考核部门

在履行物业服务采购项目中，很多物业服务人员在做完工作后，没有相关监督人员进行检查，对于工作标准能不能达标， 不能给出准确判断。

因此，山东省有物业评审专家建议，采购人内部要设立监督部门，并设置考核机制。