政府购买公共服务项目案例:孝感市政府购买公租房运营管理服务？

政府购买公共服务项目案例

孝感市

政府

购买公租房运营管理服务

一、项目实施背景

（一）

项目实施

是落实

中央及省

精神

的具体体现

1.2018年，住房城乡建设部、财政部《关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》(建保〔2018〕92号)，通知明确在全国开展试点工作。

2.2018年12月6日，湖北省住建厅、财政厅印发了《关于开展政府购买公共租赁住房运营管理服务试点工作的通知》（鄂建〔2018〕18号），明确将孝感市本级列为开展政府购买公共租赁住房运营管理服务国家级试点城市。

3.2019年，孝感市将公租房运营管理全国试点工作纳入孝感市委全面深化改革社会体制重点改革事项，着力推进民生问题改善。

(二）

项目实施是完善住房保障体系的内在需要

1.近年来，随着公租房建成和交付使用，公租房运营管理中专业人员不足、服务水平不高、管理不规范等问题逐步显现，解决这一问题迫在眉睫。

2.我市在加快公租房项目建设、促进分配基础上取得了一定的经验和成绩，适时将工作重心转变为规范公租房运营服务管理上来正当其时。

    3.为惠及广大人民群众、提升城市的服务功能和整体形象，将公租房建设、分配、运营服务实施一体化管理非常必要。

(三) 项目实施是完善住房保障体系的重要手段

1.多年来，市委市政府高度重视公租房的建设与管理，目前市本级采取政府新建、商品房配建、市场购买和企业自建等方式筹集房源，已筹集公共租赁住房（含廉租住房）4881套，市值估价近10亿元。

2.为更好地服务承租者，确保国有资产保值增值，促进区域经济社会发展，必须结合本地实际，探索完善公租房运营管理服务的相关措施，确保公租房运营管理的积极、稳妥、高效运行。

     二、项目实施过程

（一）政府主导，统筹协调。一是积极支持，先行先试。针对公租房运营管理服务工作迟早必须推进的事实，市政府要求各相关职能部门积极争取列入试点城市，早行早主动。在相关部门的积极争取下，2018年12月6日，省住建厅、财政厅印发了《关于开展政府购买公共租赁住房运营管理服务试点工作的通知》（鄂建〔2018〕18号），明确将孝感市本级列为开展政府购买公共租赁住房运营管理服务国家级试点城市。二是加强领导，畅通机制。在试点工作启动后，及时成立了以市政府领导担任组长的试点工作领导小组，定期研究试点工作中出现的问题，形成工作合力，共同做好试点工作。三是统筹协调，遵循政策。2018年市人民政府办公室以孝感政办函〔2018〕11号批复由市国资委代表市政府履行市住建局下属的国有企业居安物业公司国有资产的出资人职责，同意由居安物业管理公司履行市本级公租房运营管理职责。

（二）部门联动，完善方案。（1）严格执行政府购买服务政策。一是规范购买内容。根据《推行政府购买公租房运营管理服务的试点方案》（建保〔2018〕92号）要求，结合孝感经济社会发展水平、财政承受能力和公租房运营管理现状，拟定了六项购买内容，包含入住和退出管理、租金收缴、房屋使用管理、维修养护、综合管理等。二是选定购买主体和承接主体。按政策要求，明确市住建局为采购主体。2018年9月，经请示市政府同意，我市成立孝感市致远保障性住房运营管理有限公司，为居安物业公司下辖子公司。2019年1月，按照“政府主导、公开择优、注重实效”原则，根据招投标法，结合孝感实际，采用单一来源采购方式，市致远保障性住房运营公司被确定为承接主体，专门承担市本级公共租赁住房运营和管理职责。（2）确定试点范围。根据目前公租房建设的实际，第一期选定市本级纳入国家试点范围的公租房小区为11个，4140套公租房。房源包含政府建设、商品房配建及市场购买三类，囊括了我市政府主导公租房的所有类型。具体为：西城嘉园、红光嘉园、高新嘉园、湾流汇、紫泰公馆、恒达华府、城市中央广场、巴黎印象、逸景名门、华厦龙成、华隆公馆。今后，随着公租房房源的增加，纳入运营管理服务的范围将进一步扩大。（3）出台配套政策。2019年2月份，制定下发了《孝感市公共租赁住房运营管理考核实施细则》（附件1）和《孝感市市本级公共租赁住房维修管理及经费拨付实施细则》（附件2），作为履行合同事项的政策依据，明确了各部门职责，规范了公租房运营管理考核流程。  

（三）保障有力，强化监管。（1）列足预算资金。2019年，提请市政府批准出台办法，对保障性住房专项资金实行专账核算，专账管理，确保资金落实有保障。（2）精准测算方案。借鉴外地做法，结合本地实际，精准测算，一是将人力资源成本、维修费用、办公成本、宣传活动费用及税金等，参照全省平均水平，对照上一年度管理费用和财政承受能力，按照0.8元/月/平方，53元/月/套，共262万元公租房运营经费纳入财政预算，在保障房租金专户中列支。二是将“智慧住保”信息化平台和智能化监管服务建设、公租房安防配套项目777.9万元纳入预算保障，满足项目建设所需资金。（3）规范拨付程序。一是根据考核结果支付运营管理费用，每半年一支付。二是对智慧住保”信息化平台和公租房安防配套项目资金严格按照项目资金管理办法，在履行政府采购等相关手续的前提下，根据财政投资评审的结果及时拨付资金。目前上半年的运营管理服务费用131万元已由财政拨付到位。（4）严格资金监管。按照专项资金管理办法的要求，财政部门定期或不定期对资金使用情况监督检查。（5）完善评估机制。一是对试点工作开展中期评估和后期评估。二是年底对项目实施情况及资金使用开展绩效评价。

（四）职责明确，措施完善。一是签订购买服务协议，明确三方职责义务、服务事项标准、监督考核细则及违约责任等内容（附件3）。原市房管局为采购主体，负责指导、监督、检査运营公司完成购买服务管理事项，并根据考核结果支付运营管理费用。运营公司是承接主体，负责履行运营管理服务事项。委托市住房保障中心为监管主体，负责做好基本运营考核和维修经费考核工作，结果上报市住建局审核把关。二是打造“智慧住保”信息化平台。对接“孝感云”系统，加强与民政、公安、工商、人社等信息共享，强化公租房申报、审核、分配、腾退全流程管理，提升规范化、精细化、信息化管理水平。三是创新考核管理。将公租房运营管理53元/月/套分为三部分：基本运营管理费用含人力资源成本、办公成本、宣传活动及税金29.39元∕月/套，145.3万元；维修费用17.61元∕月/套，87.1万元；第三方评估机构绩效考核6元∕月/套，29.6万元，分三档按考核得分结算相应资金。基本运营管理考核由市住房保障中心分季度组织实施，根据考核结果拨付资金。年终绩效考核由市住房保障中心采购第三方评估机构，参照《湖北省公租房小区规范管理评价办法（试行）》（鄂建文〔2018〕61号）要求，对保障对象满意度和绩效目标开展独立评价，根据考核结果拨付资金。公租房维修不突破17.61元∕月/套费用据实结算。四是小组成员单位按照各自的职能分工，积极配合做好协调、服务工作（附件4）。

三、项目成效和亮点

（一）建立了公租房运营管理机制。目前领导机制、部门联动机制、职责分工机制、实施方案机制、资金保障机制已按时间节点建立或完成，为落实公租房运营管理服务工作目标任务奠定了良好的基础。

（二）项目实施按要求稳步推进。软硬件水平得到了提升，目前系统正在上线试用，已录入10个小区、39个楼栋、3810套公租房、7175个保障对象，并且将配租到户的3787个保障家庭与建立的房源表信息全部对应到位（23套因腾退暂时空置），实现“以房管人，以人查房”良性互动。经过大数据比对，核查疑点信息已报市住房保障中心进行二次分析、核查，问题属实限期整改。在公租房安防配套工程建设方面，根据安装高清监控设备，分类实施小区门、单元门“两门”智能化管理，提升小区安全保障的要求，目前该项目已完成招投标，正在开展保障对象人像信息录入工作。

（三）项目资金保障及时。目前半年的管理费用已由财政拨付到位，信息系统项目资金正按要求完善报批手续，根据需要及时拨付到位。

四、问题与建议

（一）问题

1、未建立公租房房源中远期筹集规划机制。由于公租房中远期房源筹集规划机制未建立，导致的后果一是对今后的需求预测不准，可能形成入住率不高，公租房闲置、空置的局面。二是加重财政负担。三是对国有资产保值增值造成困难。

2、财权与事权不明晰。重点体现在与孝南区、高新区对公租房建设、运营管理服务无明确的范围及责任划分，加重了市级财政的压力。

3、部分公租房资产管理不到位。市本级西城嘉园公共租赁住房小区已竣工并投入使用多年，仍没有达到整体验收条件，原因是小区绿化没有达标，导致资产不能及时移交，确权困难。

4、公租房专业运营管理水平还需提升。市本级商品房中配建公共租赁住房大多零星分布，日常管理主要依靠商品房小区物业服务，作为政府资产，专业化运营管理力量还难以完全覆盖到，第三方综合评分不高，暴露出配套功能不齐全，环境卫生不到位，日常维护不及时，服务质量不尽人意等问题。

（二）建议

目前，在政策鼓励下特别是配建方案的出台，市本级的公租房建设可能还将加速。2018年5月，住建部下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》提出，要确保公租房用地供应，力争用3-5年时间，将公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。这对市本级公租房运营管理服务提出了严重的挑战，因此，必须高度重视，利用列入全国试点的契机，不断完善措施方案，确保市本级公租房运营管理服务提高到新水平。

1、加强对公租房中远期建设与管理规划的预测研判。一是注重与城市发展规划紧密契合，从选址、居民需求、交通发展、教育布局、社区医院、商品配套设施、建设质量、申请条件、分配、监督管理等方面考虑用好用足，为政府决策当好参谋。

2、合理界定服务范围。在借鉴其他地方如宜昌市做法（通过街道范围划分）的基础上，合理界定市与区的职责范围，理顺关系。

3、加快公租房信息系统建设。充分利用全国试点对的机遇和“孝感云”平台大数据优势，采用信息比对查找问题线索，开展疑点对象入户调查全覆盖，努力解决公租房违规转租、转借现象。在此基础上，进一步完善系统功能，强化公租房申报、审核、分配、腾退全流程管理，提升精细化、信息化管理水平。同时加快完善公租房高清监控设备，安装单元门、入户门人脸识别系统，进一步压缩违规转租、转借空间，提升保障房小区安全感和幸福感。

4、不断提高管理水平。在如何选定运营机构方面，可通过竞争的方式委托给相关企业，运用专业优势，在提升服务质量的同时，反而可以提高效率，降低开支。同时加大投入，解决公租房配套设施不完善问题。