近三年来，本市政府采购中心受采购人委托采用竞争性磋商方式，对“50-300万的物业管理服务采购”进行竞争磋商的采购项目累计超过50个。这类物业服务竞争性磋商采购项目的采购计划均通过当地财政部门同意备案，才推送至市采购中心开展采购工作。当前，中心受理的物业服务竞争性磋商采购项目均可在广西“政采云”系统上按照采购流程开展采购工作。经核查，“50-300万的物业管理服务采购”运用竞争性磋商采购方式采购的项目在广西政府采购网均查询，绝大多数项目均可顺利开展。据统计，截止目前，针对这类项目采购方式质疑投诉的案例为零。

在深化政府采购改革以及优化营商环境的背景下，如何做好物业服务采购项目，仍然值得政府采购一线业务人员深入探究和学习。

1.“50-300万的物业管理服务采购项目”是否可以采用竞争性磋商的采购方式？

2.“50-300万的物业管理服务采购项目”价格分应设为10-30分？还是大于50分？

针对上述采购案例及问题一，“50-300万的物业管理服务采购”能够采用竞争性磋商采购方式进行，并在财政部指定的媒体上发布的项目，表明已经当地财政部门备案通过。据调查了解，当地财政部门普遍认为，依据《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》（财库〔2014〕214号 ）第一章第三条第一款要求，物业管理服务采购属于“政府购买服务项目”，因此，该类采购允许运用竞争性磋商采购方式。然而，据调查研究，部分政府采购业界专家认为，“50-300万的物业管理服务采购”（公共服务特征体现较强的除外，如：园林绿化物业管理服务采购、医院物业服务采购）不属于“政府采购服务”，而是政府采购服务。比如，某市档案局机关的60万的物业服务采购，仅用于本局单位的物业管理服务，物业服务对象面向主要是本单位职工，类似这样的物业服务采购不属于政府购买服务，而是政府采购服务。

笔者认为，要解决“物业服务类采购项目是否可以采用竞争性磋商的采购方式”这个问题，就需要依据政府采购相关法律法规，弄清楚什么情况下可以运用竞争性磋商采够方式，以及什么是政府采购服务？“50-300万的物业管理服务采购”是否依法满足竞争性磋商采购方式的应用要求。

依据《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》第一章总则第三条符合下列情形的项目，可以采用竞争性磋商方式开展采购：（一）政府购买服务项目；（二）技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的；（三）因艺术品采购、专利、专有技术或者服务的时间、数量事先不能确定等原因不能事先计算出价格总额的；（四）市场竞争不充分的科研项目，以及需要扶持的科技成果转化项目；（五）按照招标投标法及其实施条例必须进行招标的工程建设项目以外的工程建设项目。

查阅《政府购买服务管理办法》（财政部令102号）政府购买服务，是指各级国家机关将属于自身职责范围且适合通过市场化方式提供的服务事项，按照政府采购方式和程序，交由符合条件的服务供应商承担，并根据服务数量和质量等因素向其支付费用的行为。

根据《政府购买服务管理办法》规定，我们可以理解，属于政府职责范围且适合通过市场化方式提供的服务事项划分为两类：一类是服务对象为社会公众的公共服务，一类是服务对象为政府自身的政府履职所需辅助性服务。在具体操作中，作为购买主体的各级政府部门，需要会同同级财政部门编制本部门的政府购买服务指导性目录以确定购买内容。“全市园林绿化物业管理服务”、“医院物业服务”属于政府购买服务项目；属于机关事业单位履职所需后勤保障物业管理服务，只要服务对象为政府自身的政府履职所需辅助性服务，实施单位属于《政府购买服务管理办法》规定的购买主体，就可以纳入政府购买服务范围。比如：公共设施管理服务、环境服务、医疗卫生服务、公文印刷、物业管理、系统维护等。

因此，“50-300万的物业管理服务采购项目”，如果该项目满足《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》（财库〔2014〕214号 ）第一章第三条要求，以及满足《政府购买服务管理办法》（财政部令102号）的，也可以采用竞争性磋商采购方式。某市档案局机关的60万的物业服务采购计划，符合《政府购买服务管理办法》（财政部令102号）第九条 政府购买服务的内容包括政府向社会公众提供的公共服务，以及政府履职所需辅助性服务。经当地财政监督部门备案通过，也可以采用竞争性磋商采购方式。

针对上述采购案例及问题二，若采用“50-300万的物业管理服务采购项目”竞争性磋商采购方式，依据2014年12月31日《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》（财库〔2014〕214号）第二十四条第三款服务项目的价格分值占总分值的比重(即权值)为10%至30%。广西政府采购网上可查询的“50-300万的物业管理服务采购项目”竞争性磋商采购文件，价格分绝大多数项目设置为10分。笔者认为，在2021年4月30日财政部出台《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号），应依此办法最新的规定“第十九条采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素，采用固定总价或者固定单价的定价方式。”，按规定设置符合要求的价格分。

究竟要如何设置价格分？笔者认为，“50-300万的物业管理服务采购项目”，依照《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）有关规定，一般采用招标或者询价方式采购；如果采购人关于“50-300万的物业管理服务采购项目”经过经本级人民政府财政部门备案通过可以采用竞争性磋商采购方式，采用综合评分法时，采购人或采购代理机构应当依据《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》（财库〔2014〕214号）第二十四条第三款“服务项目的价格分值占总分值的比重(即权值)为10%至30%。......有特殊情况需要在上述规定范围外设定价格分权重的，应当经本级人民政府财政部门审核同意”，需书面形式向本级人民政府财政部门提出申请：“50-300万的物业管理服务竞争性磋商采购项目”采用100分满分的综合评分法时，拟设置价格分大于50分，经本级人民政府财政部门审核同意后执行。

《政府采购需求管理办法》

第十九条采购方式、评审方法和定价方式的选择应当符合法定适用情形和采购需求特点，其中，达到公开招标数额标准，因特殊情况需要采用公开招标以外的采购方式的，应当依法获得批准。

采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素，采用固定总价或者固定单价的定价方式。

采购需求客观、明确，且技术较复杂或者专业性较强的采购项目，如大型装备、咨询服务等，一般采用招标、谈判（磋商）方式采购，通过综合性评审选择性价比最优的产品，采用固定总价或者固定单价的定价方式。

不能完全确定客观指标，需由供应商提供设计方案、解决方案或者组织方案的采购项目，如首购订购、设计服务、政府和社会资本合作等，一般采用谈判（磋商）方式采购，综合考虑以单方案报价、多方案报价以及性价比要求等因素选择评审方法，并根据实现项目目标的要求，采取固定总价或者固定单价、成本补偿、绩效激励等单一或者组合定价方式。

《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》

第三条符合下列情形的项目，可以采用竞争性磋商方式开展采购：

（一）政府购买服务项目；

（二）技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的；

（三）因艺术品采购、专利、专有技术或者服务的时间、数量事先不能确定等原因不能事先计算出价格总额的；

（四）市场竞争不充分的科研项目，以及需要扶持的科技成果转化项目；

（五）按照招标投标法及其实施条例必须进行招标的工程建设项目以外的工程建设项目。

第二十四条综合评分法评审标准中的分值设置应当与评审因素的量化指标相对应。磋商文件中没有规定的评审标准不得作为评审依据。

评审时，磋商小组各成员应当独立对每个有效响应的文件进行评价、打分，然后汇总每个供应商每项评分因素的得分。

综合评分法货物项目的价格分值占总分值的比重(即权值)为30%至60%，服务项目的价格分值占总分值的比重(即权值)为10%至30%。采购项目中含不同采购对象的，以占项目资金比例最高的采购对象确定其项目属性。符合本办法第三条第三项的规定和执行统一价格标准的项目，其价格不列为评分因素。有特殊情况需要在上述规定范围外设定价格分权重的，应当经本级人民政府财政部门审核同意。

综合评分法中的价格分统一采用低价优先法计算，即满足磋商文件要求且最后报价最低的供应商的价格为磋商基准价，其价格分为满分。其他供应商的价格分统一按照下列公式计算：

磋商报价得分=（磋商基准价/最后磋商报价）×价格权值×100

项目评审过程中，不得去掉最后报价中的最高报价和最低报价。

《政府购买服务管理办法》

第三章 购买内容和目录

第九条 政府购买服务的内容包括政府向社会公众提供的公共服务，以及政府履职所需辅助性服务。

第十条 以下各项不得纳入政府购买服务范围：

（一）不属于政府职责范围的服务事项；

（二）应当由政府直接履职的事项；

（三）政府采购法律、行政法规规定的货物和工程，以及将工程和服务打包的项目；

（四）融资行为；

（五）购买主体的人员招、聘用，以劳务派遣方式用工，以及设置公益性岗位等事项；

（六）法律、行政法规以及国务院规定的其他不得作为政府购买服务内容的事项。

第十一条 政府购买服务的具体范围和内容实行指导性目录管理，指导性目录依法予以公开。

第十二条 政府购买服务指导性目录在中央和省两级实行分级管理，财政部和省级财政部门分别制定本级政府购买服务指导性目录，各部门在本级指导性目录范围内编制本部门政府购买服务指导性目录。

省级财政部门根据本地区情况确定省以下政府购买服务指导性目录的编制方式和程序。