再谈为什么物业服务要用最低评标价法？（355期）

近日，一则物业采购项目的投诉处理结果公告引发群友热议。事情是这样的：2021年11月，某妇幼保健院实施物业管理服务采购项目，采购方式为公开招标。招标公告发出后，A供应商先是提出质疑，后因对质疑答复不满于2021年12月7日向财政部门提起投诉，投诉事项为：该物业项目的采购方式为公开招标，采用综合评分法，未以价格作为授予合同的主要考虑因素，违反了《中华人民共和国政府采购法实施条例》和《政府采购需求管理办法》等法律制度的规定。财政部门经过书面调查，于2022年1月11日作出投诉处理决定：投诉事项成立，责令重新开展采购活动。

这则投诉处理公告意味着，作为政府采购监管部门，财政用具有强制力的行政处理文书明确：政府采购物业项目，适用公开招标时要用最低评标价法，否则违反法律规定。据了解，不少地方在通过招标文件范本将这一做法贯彻到物业服务采购实践中去。亚利也听到，一些政府采购专家、物业服务供应商呼吁：现实中物业服务需求差异巨大，有高档、有低档，标准难以统一，政府采购“一刀切”采用最低评标价法，容易激发低价恶性竞争，不利于促进行业优质优价差异化竞争、做大做强。

究其争议的肇始，源于《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）第十九条规定：“采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素。”而《政府采购法实施条例》第三十四条早有规定：“技术、服务等标准统一的货物和服务项目，应当采用最低评标价法。”因此，这就很容易推论出：物业服务属于采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，一般采用最低评标价法。这里的“一般”，国库司解释为“原则上”。这就明确：物业管理服务项目以公开招标最低评标价法为“一般”，综合评分法为例外。

那么，物业服务到底属于不属于规格、标准统一的采购项目呢？一些专业人士用亲身经历给出了“否定”的答案：普通小区的物业费标准为1-1.5 元/平／月，而高端小区一般要达到5-10元/平／月，一些豪宅则超过30元/平／月，应该说，物业管理服务档次差异巨大。另外，一些同行也提出了疑问：目前物业服务根本没有全面且权威的规范，怎么说是“规格、标准统一”呢？

怎么理解“标准统一”这一概念呢？亚利认为：这里的“标准统一”并不是指有一个现成的统一规范，而只是指货物、服务的指标相差不大，或者这种差别对采购人达成采购目标而言不很重要。此外，亚利还认为：这里的标准不单单指技术标准，还应包括资产配置标准。显然把“物业服务”界定为“资产配置标准统一”的项目，有倡导政府带头过好“紧日子”的制度安排。我们就以物业服务里中的“会务服务”来说：财政部、国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局《中央和国家机关会议费管理办法》（财行〔2016〕214号）就规定：会议用餐严格控制菜品种类、数量和份量，安排自助餐，严禁提供高档菜肴，不安排宴请，不上烟酒；会场一律不摆花草，不制作背景板，不提供水果。这些细致入微的规定就是确保国家机关“会务服务”满足基本的办会要求即可，不得超标准采购。物业服务管的是政府机关的吃喝拉撒，基本上属于刚性支出，采购实践中，一个不起眼儿的机关物业项目动辄采购金额达到数千万元，“一采三年”很多项目都过了亿元。因此，从采购标准上挤一挤、抠一抠是非常必要的。因此，将政府采购物业服务界定为“规格、标准统一”的项目、并适用最低评标价法，从厉行节约、过“紧日子”是非常有必要的。

一些行业人士担心，政府采购力推最低评标价法会导致行业服务水平泥沙俱下。亚利认为：这种担心是没有必要的。需要厘清的是：不应将政府采购中的“物业服务”价值导向和纯粹市场机制的“物业服务”硬性捆绑起来、混同起来。《政府采购品目分类目录》（财库〔2013〕189号）中，“C1204 物业管理服务”，指的是办公场所或其他公用场所水电供应服务、设备运行、门窗保养维护、保洁、绿化养护等管理及服务。也就是说政府采购中的“物业管理服务”实际上是“办公物业服务”或者“机关物业服务”，这和市场上追求优质优价的“物业服务”是完全不同的概念。担心政府采购物业项目采用最低评标价法会冲击整个行业的发展，这是没有必要的。

那么．最低评标价法真的会导致低价恶性竞吗？亚利认为：没有必然的关联，最关键的是做好物业需求管理和履约管理。亚利研究前述妇幼保健院的招标文件发现，其评分因素及权重中，除了价格17分、投标文件的规范性1分（该项不合规）之外，其他各种方案就达到了52分；履约能力10分；经验业绩10分。其中核心的“实施方案”为 12分，其评审标准是这么写的：根据供应商针对本项目提供的实施方案。实施方案需包括以下方面：1、服务目标； 2、操作流程； 3、有害生物控制； 4、垃圾管理； 5、创新实践措施或方案；6、管理组织机构设置及工作职能运行图； 7、人员配置及分工； 8、岗位职责描述。以上8项内容每提供一项，得1.5 分，最多得12分；每条叙述中，有偏差／不足／缺陷，每有一处扣0.5分，每条分扣完为止。如此种种，所有的评分因素均没有细化、量化，放任评审专家主观打分。这样的需求设置，即便采用综合评分法又怎么能确保服务质量呢？

再看服务质量考核内容和考核标准的10分是怎么规定的：以室内墙面保洁为例，其考核内容和标准是：墙面光洁、明亮、无污渍、无蜘蛛网及其他黏附杂物；医疗板墙面每月定期用清水擦洗。就这么简单粗线条。什么叫“光洁、明亮、无污渍” ? “每月定期擦洗”到底擦洗几次？更粗糙的是采购人安排几个人员来检查、考核？每个人的职责是什么？完全缺失。这样完全放飞自我的“服务质量考核内容和标准”，怎么能保证履约质量呢？综上所述，亚利认为，国家机关、事业单位的“物业服务”采用最低评标价法并没有问题，问题的关键还是采购人要当好政府采购实务的“明白人”，真正从专业层面做好项目需求管理，即物业服务需求的调查和审查，以确保采购需求符合本单位的实际。同时，当好验收环节的“看门人”，通过采购人的立体追责，倒逼物业行业生态走上健康发展的康庄大道。