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长期以来，在政府采购服务项目中，物业管理服务项目一向因其劳动密集型特点，一般采用综合评分法，价格分值不低于10分即可，目的是为了避免无序低价的竞争。但2021年7月1日起施行的《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号，下称22号文）则明确：物业管理服务属于采购需求客观、明确且标准统一的采购项目，一般采用最低评标价法。怎么理解这里的“一般”呢？国库司答复网友时说：“一般”就是“原则上”，采用最低评标价法，就是要把价格作为授予合同的主要考量因素。这一规定近半年来在业内引发了持续的热议：物业管理服务项目采用最低评标价法会不会导致低价恶性竞争？采不到满意的服务怎么办？

某沿海省会城市机关事务管理局近日咨询亚利团队：市委市政府大院3年的物业管理服务期即将结束，当初公开招标时采用的是综合评分法，价格分设为最低值10分，最终本地一个知名的物业管理公司中标，服务水平得到了领导和各部门的好评。但是新一轮采购在即，按照22号文规定，物业管理原则上应采用最低评标价法。如果一些小企业低价中标，服务质量无法保证怎么办呢？不执行22号文，又担心纪检、审计部门追责。

本期音频亚利就和各个同行聊一聊这个话题。亚利首先要强调的是：强化政府采购政策功能、扶持中小企业发展，是深化政府采购制度改革的重要要求，也是凸显政府采购宏观调控职能的重要手段。采购人观念里不应将“服务质量差”与“小企业”必然联系起来。其次，“最低评标价法”并不是价格最低的就能中标，而是满足招标文件全部实质性要求、确保服务质量基础之上的低价中标。“最低评标价法”也是国际上广泛适用的主流评分方法。因此，适用“最低评标价法”和导致“服务质量差”，并没有必然的联系。

《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第87号）第五十四条明确：技术、服务等标准统一的货物服务项目，应当采用最低评标价法。请注意，这里用的是“应当”，也就是采购人必须执行的强制性规定。《政府采购货物和服务招标投标管理办法（修订草案征求意见稿）》第六十六条更是列明包括物业管理服务在内的后勤服务项目应当采用最低评标价法。由此可见，制度设计者对于“物业管理服务项目适用最低评标价法”的认知是坚定的、明确的和一贯的。

如前所述，“最低评标价法”适用于技术、服务等标准统一的货物服务项目。所谓的“技术、服务标准统一”是指货物、服务的技术指标完全一致或基本一致、没有差别，或者这种差别对采购人达成采购目标而言并不重要。那么，物业管理项目是否具有“服务标准统一”的特征呢？

按照《政府采购品目分类目录》（财库〔2013〕189号），“C1204 物业管理服务”，指的是办公场所或其他公用场所水电供应服务、设备运行、门窗保养维护、保洁、绿化养护等管理及服务。既包括住宅物业管理服务，也包括办公楼宇物业管理服务，还包括车站、机场、港口码头、医院、学校等物业管理服务。其中，服务标准中公认比较复杂的是“设备运行”，涉及电梯、中央空调系统、消防系统及其相关设备、公共照明系统、给排水系统、蓄水池、冰箱、泵房、变电室、楼层配电间、公共电器、弱电系统等设备的维护与保养，保证全天候、24小时连续正常使用，还涉及消防、电梯维保等专业资质。但是在实践中，行业早已经形成了这些设备的维护与保养的国家标准或者企业和团体标准，企业也建立了精细化的日常保养、月度保养及年度保养的设备维护与保养工作规范、流程和基准，以及成熟的培训、持证上岗、监督检查制度。应该说，采购人通过市场调查，在确定采购需求时，实现设备运行的技术、服务标准统一，是可行的。至于医院医疗废物处理，必须持有医疗废物经营许可证才可以从事，一些物业管理服务供应商不具备这个资质，采购人应当单独拆分采购包进行采购，其余项目同样可以适用“最低评标价法”进行招标采购。

那么，实践中为什么采购人普遍担心最低评标价法会导致低价恶性竞争呢？亚利认为，主要症结是两头出了问题：前头弱在需求管理上，后头输在履约管理上。

物业管理服务采购需求应当怎么做？很多采购人对此表示头“大”。所以经常会提出各种问题，诸如：以往管理过多大面积？签过多大金额的合同？供应商有没有获得“青年文明号”？员工里有没有50%以上的退役军人？……

那么，物业管理服务采购需求如何做到客观、量化、服务标准统一呢？亚利认为：首先要按照22号文的要求聚焦采购标的本身，把物业管理服务的各个环节、功能、应用场景、目标尽可能描述清楚。如会议室保洁，会议室面积多大？在哪个楼层？有没有电梯？要求每天打扫几次？玻璃窗和门各有多大面积？是什么结构的？地面是什么材质？地毯、地板、瓷砖的打扫要求是不一样的。会议室的那些设备需要维护吗？桌椅能否移动？什么材质的？要用什么工具打扫？比如，只要求地毯每天保洁一次，这是不够的，因为不同的地毯清洁的要求是不同的，采购需求就要结合不同的毛质载明需要用什么样的设备清洁，需要什么样的清洁剂，清洁的时间需要多长，等等。这样详细的采购需求做到了22号文要求的“清楚明了，表述规范，含义准确”。面对如此详细明确的采购需求，供应商投标报价时就能够做到有的放矢，供采之间才能在采购需求上做到准确判断，中标后签订合同时确定履约验收方案也才会有真正的依据。

采购需求做到了客观、量化，服务标准统一，是不是意味着物业管理服务项目采购就一劳永逸了呢？有采购人说：我们在招标文件中也要求地毯必须每天清洁一次、不能有黑点，地毯的毛必须要朝向一个方向等等，但是领导和各部门对物业服务工作的评价还是很低。这是为什么呢？亚利认为，多数情况下问题出现在缺失严格履约验收上。大多数采购人都设有专职专业的后勤管理人员，而且对验收职责和流程也缺乏制度约束：每名管理人员具体负责哪一块？地毯清洁好坏怎么验收？洗手间水盆清洁每天怎么验收？一天验收几次？验收不合格怎么反馈给供应商？怎么监督这些物业服务人员每天是否真正认真履约？等等。如果缺失严格的日常验收，物业服务的质量可想而知。更有甚者，验收管理人员由于岗位相对固定，在与供应商的频繁接触中，容易产生感情、滋生腐败，使得验收标准和程序走样，直接导致采购结果打折。也就是说，物业管理服务的高低优劣，不但与采购需求明确、具体相关，更与日常的履约验收相关。对履约不力的供应商提出整改建议，督促其落实到位，辅之以必要的绩效激励或适当的处罚，正向激励和反面警示并举，才能够推动供应商诚信履约。

综上所述，22号文关于“物业管理服务项目适用最低评标价法”的制度设计，其根本用意是在倒逼采购人在采购需求这一源头和结果验收的最后一公里，切实担负起主体责任，实现政府采购从重程序向重结果转变。

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