国内首个居家型养老社区昨在武汉落成 未来有望选址落沪

　　美式独户养老，月租千元36万入门费，老人嫌贵

　　□晚报记者 石凯峰 张骏斓 报道

　　美剧里，许多老人在专门的养老社区颐养天年，让人羡慕不已。昨天，国内首个实物居家型养老社区在武汉落成开园，老人可一边继续原有的家庭生活，一边得到养老院的专业服务，等日后生理机能老化，还可转入专业护理区。

　　据了解，老人想入住这样的社区，首先要缴纳数十万元“入门费”(退房时可退还)，之后每月还需另交房租和服务费(1550元起)。投资方合众人寿介绍，该养老社区的目标对象主要是中产家庭，今后还将在北京、上海等一线城市投建，上海的项目正在协谈，不日将公布选址地点。实际上，对这类居家型养老社区，上海市民并不陌生，有些项目已在试水，但是配套少、价格高，使得这些新兴养老社区“曲高和寡”。

　　武汉样本

　　独户居家式社区锁定中产 老人：条件蛮好，就是贵

　　昨天，在武汉投建的国内首个CCRC社区“合众优年生活”正式落成，迎来试入住的老年客户。

　　CCRC是美国的养老概念，英文全称Continuous　Care  Retirement　Community，是为老年人提供持续照护的退休社区。在社区里，入住的老年人不必过集体生活，可以夫妻两人独门独户享受二人世界，继续原来的家庭生活，年龄限制也放得比较宽，年满55周岁即可申请入住。

　　每套房间都有客厅、卧室、阳台、厨房、卫生间，家具、电器一应俱全，还允许自带家具。老人入住其中，可保持原来的生活习惯，唯一不同的是，周围邻居都是同龄老人，平时遛弯、锻炼可以有很多共同话题，不会像住在普通社区里那样寂寞。

　　考虑到老人生活在此，不是每件家务都能亲历亲为，社区内有护理人员，定时上门为老人倒垃圾、打扫卫生、更换床上用品。老人公寓的基本配置是一室一厅(约65平方米)，此外还有二室一厅、三室一厅等大户型，可满足有些老人想和子女、孙辈共同生活的需求。

　　为老人设呼救装置马桶扶手

　　记者昨天在已建成投用的社区一期看到，所有公寓楼建筑都是红砖黛瓦的英伦风格，十分新潮，社区内绿树成荫，有小花园与人工湖，老人生活在其中，散步、打拳、做操，可以和家中一样惬意。

　　每间房间里，装有可即时呼叫值班员的红色拉绳，以便老人遇到困难时可全天24小时紧急求助；卫生间有塑料

翻椅，老人可坐着洗澡；专用马桶上也有用于撑立的扶手，以免老人坐久腿麻立不起身。此外，屋内的电源插口，也被人性化地设计成齐腰的高度，老人不用蹲下身就能插电线。所有公寓还都装有电梯，老人即使住在6层楼高，也不会害怕每天上下楼。

　　同期建成的社区会所内，有棋牌室、放映厅、图书馆、音乐室、瑜伽房、健身房、佛堂，甚至还有一个恒温室内游泳池。“所有设施都是免费对老人开放，并配有专门工作人员在一旁看护。”社区负责人介绍说。

　　有望与周边医院开辟绿色通道

　　据悉，上述的生活区，主要面向55-70周岁，身体健康的老人。等到住户年满70岁后，社区会根据老人的身体条件，把他们安排到独立生活区和协助护理区，进行有针对性的照顾。

　　对于那些年老多病，或是生活无法自理的老人，社区内有专业性的康复医院――梨园医院供集中照料。记者看到医院里有康复室、理疗室等，可帮助行动不便的老人锻炼腿脚；　失智老人居住的房间里，床头的电话机上预留了6个快捷键，上面贴有老人6位亲人的照片，这样老人看到照片，就可以想起亲人名字，与自己是何关系，等到亲人来探望时，就不太会想不起来这是谁了。

　　社区负责人告诉记者，梨园医院的医生与护士，都来自周边专业医院与卫生学校，可帮助老人进行恢复性锻炼、治疗小毛小病。目前，社区还在与周边的一座三甲医院协商，希望该医院今后能为“合众优年生活”社区的老人们开辟一条绿色通道。

　　36万入门，一室一厅月租千元

　　记者了解到，老人想入住这样的社区，门槛并不低。据合众人寿负责人介绍，老人有两种方式可入住，第一种是购买合众人寿的相关养老险产品，以一款年付4.8万元的产品为例，投保满10年，即可在70岁以后申请入住。作为回馈，合众人寿承诺投保用户在入住时，可享受到与投保时相等的房租价格。

　　如果未购保的老年人也想入住，则需要缴纳“入门费”，即押金。据悉，针对55-70周岁的居家型公寓入门费最高，一室一厅为36万元，两室一厅为50万元，三室一厅为75万元。年满70岁的老人，如果想入住居家型公寓，根据房型大小，入门费分别为20万元、29万元、40万元。愿意过集体生活的老人，入门费则相对较低，只需5万元。所有押金，等到老人今后退房离开时，将全额返还。

　　此外，老人生活在社区内，每月还需缴纳房租和服务费(用于保洁工与护理员上门服务)。55-70周岁年龄段，一室一厅的房租为1050元，二室一厅与三室一厅分别为1350元与2040元。等到老人年满70周岁，转入独立生活区后，三种房型的月租则会上升为1650元、2250元与3200元。

　　服务费也是按年龄与户型收取，55-70周岁年龄段，三种户型500元、700元、900元。70岁以后，根据老人身体情况，安排针对性照顾，费用从1200元-3200元不等。据介绍，考虑到物价上涨等因素，服务费今后有一定幅度递增。今后其他城市的养老社区建成后，也将根据当地价格水平来定价。

　　锁定中等收入，普通老人喊贵

　　记者算了一笔账，一对年满55周岁的老年夫妇想入住该社区，每月最少花费为1550元，最多花费2940元。70岁以后，每月最少花费2850元，最多花费6400元。

　　对于这样的消费水平，一些正在园内试住及过来“打样”的老人都说，“条件是挺好的，但是有点贵。”当地一位年近七旬的阿婆说，她与老伴儿每月的退休金加起来4000元左右，如果住到这个养老社区，每个月付完房租、服务费、伙食费，估计就没啥积蓄了。但也有老人表示，居家型养老社区的条件与服务，比传统养老院好，如果经济条件可以承受，不失为一种理想的养老方式。

　　业内专家表示，企业参与养老型商业地产项目开发，即便带有公益性质，但受本身经营特点所限制，只能聚焦少部分受众人群，不可能面向所有社会公众。大多数工薪阶层的养老问题，只能靠政府机构、社会力量与公办养老院来共同解决。

　　合众人寿股份有限公司董事长戴皓也绍说，“合众优年生活”养老社区，主要面向的群体是中产阶级与中高等收入家庭。“我们希望为目标客户在居家养老、福利院养老等传统方式外，引进美国CCRC养老管理模式和管理团队，增加一种全新的、优质的选择。”

　　或增幼儿园，满足带孙需求

　　记者昨天在探访时发现，“合众优年生活”养老社区尽管硬件实力突出，人性化措施到位，但在一些周边配套问题上亟待完善。例如，这家养老社区全部建成后，可同时容纳3万名老人生活居住。但目前，社区周边还没有大型超市入驻。同时，社区也没有配备专用的停车场，老人的子女如果集中开车前来探望，车位可能不足。

　　社区负责人表示，目前投入使用的，还只是第一期，仅有50多户老人家庭试入住。未来，还有两期工程落成，今后这些配套将逐一得到解决。小区周边拟规划两条地铁线路，可能还会有社办幼儿园，以满足中国家庭依赖于老人带孙的需求。

　　合众人寿方面还透露，除了武汉，该公司还在沈阳、南宁、合肥等三个城市，有类似的养老社区地产项目在建。北京、上海、山东、黑龙江、江苏等省市也在积极融入，预计未来几年完成全国化的战略布局。据介绍，在上海地区，养老社区项目组正与有关方面洽谈，如果一切顺利，最快今年年内有望正式签约，公布选址地点。等建成投用后，入住的老人还可申请迁移至其他城市的“合众优年生活”养老社区，享受“分时度假”般的全新养老体验。

　　上海样本

　　月付7000元起全包，住客多教授华侨

　　对于武汉的这种模式，上海的一些老年市民并不陌生，在今年5月份的时候，复星就携手美国老牌养老投资机构峰堡投资集团打造复星首个养老社区。

　　护士护工24小时驻扎社区

　　这家名为星堡中环的养老社区，位于宝山区，总面积约18000平方米。据上海星堡老年服务有限公司首席市场官王雨珂告诉记者，该社区提供从自理到协助护理、全护理服务、临终关怀护理的各个阶段的服务，亦即养老行业所谓的“持续照料退休社区”(CCRC社区)；　包括150间独立生活单元(一室户到两室两卫不同房型)、50个单独居住和双人居住的协助式护理床位。星堡将护理和自理老人完全分开。“星堡3至4层是护理老人，5层至13层是自理老人，可容纳250至300个老人。”王雨珂说。

　　除了居住单元，社区也为住户及其家人提供各种公共活动空间，包括餐厅、咖啡厅、适宜老人的健身房、棋牌室、书画艺术室、教室、图书馆、茶吧、电脑房和中西医结合的诊所。

　　据了解，星堡聘请的医生都来自于上海三甲医院的专家，科室有西医全科、中医科、老年科及中医理疗科。老人在入住前可以免费做健康评估及体检，建立全面电子健康档案。星堡还引进家庭医生概念，社区医生对每一位老人的身体状况都非常了解，这样就可以避免用药冲突，在赴大型医院就诊时，也可为医生问诊提供充足的健康信息。

　　社区内有24小时驻扎的护士和护工，随时应对突发情况。在开业之日，社区的工作人员还向记者展示了社区引进的世界专业护理设备，除配备急救设备外，还购置了德国进口护理床、专业SPA水疗设备、电动移位机等生活设备。

　　收费首创月费全包制

　　与武汉项目最大的不同，星堡采用的是月费全包制，无入门费，月费包含的服务及费用涵盖：餐厅式餐饮、公共事业费和维护费、宽带和有线电视、客房清洁、定期从星堡到附近购物中心的班车服务、保安物业服务、24小时紧急医疗回应、内设医疗诊所服务等。住户还可选择购买附加服务，如专车服务、升级保洁以及个人护理上门服务等。

　　“中国老人非常节约，我们研究下来，月费全包这种模式比较适合。这样，老年人舍得用舍得花。”王雨珂介绍，根据房型和地理位置不同，每月租金7100元至3万元不等。

　　除月费，新入住的每户还要根据选择的户型不同一次性先付入住费4万元-4.5万元不等，主要是根据老年人要求对家具及电器设备进行配置，合同一般是签订两年的，只入住一年的话，入住费可返还一半，两年后的费用可能根据市场情况调整。

　　目标人群以中高端为主

　　据介绍，星堡社区主要的客户为退休老人，男性设定年龄为60岁以上，女性设定为55岁以上。目前入住的情况在经营方看来已经达到预期目标。

　　入住的老人有些是大学教授，有些是归国华侨，有的子女是企业家，当然也有退休金3000元左右的老人，但将自己的房产出租或出售来到星堡社区居住。

　　记者算了一笔账，选择一套50平方米的一居室房源，首先要支付4万元的入住费，然后按照7100元/月，签订两年合同，按照付三押一的方式，其首期投入的资金近7万元。对于普通拿养老金的老年人而言有些高。“我是签了2年约，准备住住看，如果好的话，就把房子卖了，在这里可以换个大点的，小孩来看或者朋友来也不错的。”首批入住的秦阿姨表示。目前，由于秦阿姨夫妇都是大学教授，其月费主要依靠老两口的养老金来支付。

　　或在全国租、建养老社区

　　据悉，星堡中环养老社区的场地和楼房并非自建而是租用，这样的投入和收费模式，是否盈利与入住率有很大关系，不过，复星并不急于追求项目的迅速盈利，而是长期看好养老产业，希望尽早介入这一领域，积累经验。

　　“未来星堡还会在上海乃至全国寻找建设更多养老社区的机会，投资方式不仅仅是租赁，也可能会自建。”复星集团养老地产事业部总经理兼星堡老年服务有限公司总裁江山告诉记者，很多人认为这样的项目属于房地产行业，但其实要吸引更多的客户实现盈利，核心竞争力是运营能力和服务的专业性。据悉，星堡公司还计划涉足其他养老相关业务，比如居家护理。

　　市场反应

　　配套难满足需求，陷空置窘境

　　随着中国老龄化的不断增加，有意角逐中国养老产业市场的不止复星集团，还包括万科、保利、绿城等大型房企以及以泰康、新华、平安等为代表的保险资金，就连一些政府部门也将其作为一个重点来规划。

　　如近期公布的《闵行区推进养老产业发展三年行动计划(2013年-2015年)》中提及，闵行将被打造成为上海市养老产业发展实践区。位于闵行区华漕镇的“新东苑”项目完成土地出让，闵行区政府将其规划成该区首个“持有型”养老社区项目，将建成包含养老护理、商业服务、文化休闲等在内的综合配套设施，并将与新虹桥医学中心联动实现“医养结合”。

　　但是，业内人士面对各方资本蜂拥养老产业的趋势则略感担忧。同策咨询研究部总监张宏伟认为，养老产业当中涉及的不单是房地产项目开发、改建等问题，还与政府政策、开发商运营服务经验、周边配套、养老服务相关产业等有众多关系。尤其是在住宅或其他类型物业改建转作养老地产，应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题，避免配套服务与养老项目脱节的现象，避免因公众认可度不足，设计、配套和服务等难以满足老年人的需求，地段过于偏远等因素，使现有改造完成的机构养老项目陷入“空置”的窘境。

　　此外鼓励政策力度不够，缺乏统一的、公开的标准化的政策支持也是业内人士一直呼吁的话题，这也在一定程度上阻碍养老产业目标的推进。张宏伟表示，对于养老产业的支持政策，目前仍停留在研究阶段，实际落地可执行的政策比较少。政策支持的缺乏，使得想进入这个领域的开发建设企业或运营企业都是一头雾水。即使有一些补贴政策，也是针对个别企业量身定做的，并没有统一、公开的标准化的政策支持这些养老产业项目的推进。

　　就现阶段而言，国内的养老产业刚刚起步，反观国外，已有很多发达国家提前步入老龄社会，并存在丰富、成熟的养老产业开发模式。

　　近年来，国内各类养老机构、地产商纷纷走出国门去参观、学习，试图将国外的先进经验和技术引入中国。此背景下，国外的一些经典项目也就成为了中国养老产业的样本，一定程度上来说，这些“样本”中就有着中国养老产业的未来方向。

　　他山之石

　　■美国太阳城

　　陪同者居住一年不能超30天

　　太阳城中心是美国最大的老年社区之一，位于佛罗里达州坦帕市郊，1961年开始建设，占地10平方公里，现有来自全美及世界各地的住户约17000名，一直处于持续增长的态势。

　　“太阳城中心”有六大居住社区：独立家庭别墅、连体别墅(“国王之殿”)、辅助照料式住宅和家庭护理机构(“湖中之塔”)、出租的独立居住公寓(“庭院”和“阿斯顿花园”)以及辅助照料式住宅和家庭护理机构(“自由广场”)。

　　其建筑规划完全按照老年人的需求设计，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士，一年居住不能超过30天。更为重要的是，这里的房价比正常的市面上的价格便宜70%，老年人都把这里比作自己的天堂。

　　■日本港北新城

　　“老少户”供老人子女相邻居住

　　日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼。

　　港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆，如救护车出入方便，另一方面便于对养老公寓进行单独管理。

　　在日本，现在并不主张盖大型养老院，强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。目前，日本的养老服务已在主推“小规模、多技能的社区养老”。在小规模、多技能的社区养老院中，床位在20至30张左右，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。

　　■美国The　Terraces  

　　均为最高级别注册护士护理

　　The　Terraces是亚利桑那州唯一一个满足900多项护理标准的社区，护理是它的特色。这里的护士都是最高级别的注册护士，差一步就变成医院。

　　■日本“京都老人之家”

　　设人才中心帮助老人再就业

　　日本的第一家都市型的老人公寓是“京都老人之家”，建在医院上的养老院，设计结构多样，大楼下层是一所中型公立医院，以解除老人最担心的“看病难”的问题。老人之家的公共使用面积约占设施的三分之一，是老人们娱乐活动和社交的场所。这里可以下围棋、练气功、作茶道、打网球等。另外，为了让这些老人的技术和才能进一步服务于社会，设施内“高科技人才中心”向社会开放，帮助老人再就职。