今年全国最贵地块19.15亿成交 南昌市政拿下东城区香河园3号地楼 面价超过2.5万 业内称不能说明土地市场回暖

　　北京近年来罕见的内城宅地――东城区香河园3号地(紧邻东二环)昨天下午挂牌成交。该地块吸引了万科、首创―华远联合体、懋源置业等9家集团的“争抢”，然而结果却出乎意料。经过10次网上报价和现场40轮激烈竞价，最终，南昌市政投资控股有限公司以黑马身份杀出，19.15亿元拍得该地块。

　　该地块成交楼面价达25749元/平米，溢价率43%，创造了2012年以来全国住宅用地楼面价最高。

　　拍卖现场 40轮竞价杀出南昌市政黑马

　　昨天下午，万科、首创―华远联合体、懋源置业、鑫苑中国、南昌市政、美尔、和裕地产等9家企业在网上“争抢”了10次之后现身土地交易大厅，进入现场举牌竞价阶段。然而，出乎意料的是，竞争最激烈的竟是业内人士感觉陌生的企业：南昌市政与北京美尔。

　　在现场竞价的前半部分，12号懋源置业、7号南昌市政、8号美尔竞争激烈，竞争了近30轮之后，报价18.4亿元的懋源置业退出，于是美尔和南昌市政的竞争进入焦灼状态。

　　整个竞价过程经历了近40轮，始终表现积极的南昌市政，最终以19.15亿元的价格将该宗地收入囊中。

　　相较于黑马的志在必得，其他知名房企在竞价中却完全处于下风。首创等房企的报价集中在前20轮。当报价在21轮达到18亿元之后，北京房企基本全线退出，而北京万科虽有副总裁毛大庆亲自坐镇，但却自始至终没有举牌。

　　业内热议 楼面价超2.5万被类比大龙地产

　　对于香河园3号地超过2.5万的楼面价，北京多家房企人士表示“不理智”。 与此同时，有着江西省政府背景的黑马南昌市政此次高金夺地，难免让人联想起2009年同样有着政府背景却名不见经传的大龙地产，以高达29859元/平米的楼面价拿下顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地。而如今由于资金长期不到位，大龙地产被迫退地。

　　一家参与竞价的北京房企负责人对记者透露，自己原来预期的价格最高在18亿的水平。相对于自己感觉不错的开发经验和成本控制能力，2.4万的楼面价已是极限。这块地楼面价当前看来太高了，“不知道南昌市政拿地做什么用”。

　　现场参与竞标的另一家企业代表则表示，“最终的价格有点高了，毕竟这块地的小环境不太好，周边旧的建筑不少，即使做高端也高不到哪去”。 不少北京开发商猜测，南昌市政“或许通过此次拿地提升名气，进军全国”。

　　区域分析 东城住宅供应近乎枯竭均价5万以上

　　尽管质疑声不断，但香河园地块的稀缺属性依旧引人关注。据了解，于3月30日开始挂牌出让的香河园3号地紧邻东二环，位于东直门公交枢纽南侧，是近年来罕见的优质地块。而且，该宗地是一宗住宅和商业用地，建筑规模约为7.4万平米，挂牌起始价约13.38亿元，折合起始楼面价就已经达到1.8万元/平米。

　　来自北京中原的统计，最近几个月，东城区住宅成交均价在5万以上，而且每月成交套数均在10套左右。 与此同时，东城作为老城区，目前在售项目已经接近枯竭，过去8年以来，东城区供应土地仅有8块，其中住宅地块非常少。因此，在售项目可谓凤毛麟角。在东城区2012年销售均价排名中，主要热点项目均为高端项目，其中均价接近10万的就有2个项目，分别为霞公府及长安太和。 这样的价格和位置对企业而言充满诱惑。北京和裕地产公司营销中心总经理王骞曾在参加现场竞拍前表示，“对该宗地期望很高，因为它的位置非常稀缺”。

　　拿地回应 南昌市政董事长：楼面价不算高

　　南昌市政公司官网显示，南昌市政公用投资控股公司是一家集车、水、气、市政、地产和投资为一体的大型国有企业，旗下拥有包括南昌市政公用房地产公司等30余家子公司，总资产达到330亿元。

　　昨天下午，南昌市政公用投资控股公司董事长熊一江在接受记者采访时表示，房地产是南昌市政的一大主业，这一次经过测算，认为这块地比较有经济价值。 对于最后的成交价，熊一江认为楼面价不算高。北京二环附近很久都没有出让土地了，其他地块和香河园地块没有可比性。 对于该地块未来规划，熊一江表示，招标文件中已有比较详细的规划，南昌市政将按照有关要求做。

　　趋势预测 地段决定价值土地市场难言回暖

　　香河园地块创造了年内的数个第一：第一次现场竞价，楼面价最高、溢价率最高。

　　对于这块地的前景，北京中原市场研究部总监张大伟认为，虽然2.57万的楼面价排在住宅类地块楼面价第一位，但该区域在售楼盘均价达到了6万-8万，2.57万的楼面价，按照目前的价格计算，土地占房价成本为35%左右。相比2010年部分地王在目前售价中土地成本动辄超过50%，因此可以说这一价格并不算高。

　　不过，张大伟也指出，该地块的热度并不能说明土地市场的回暖。因为地段决定价值，目前其他住宅类地块、远郊区住宅类地块依然以底价成交，以此前成交的通州地块为例，相比之前成交价格已经有明显下调。

　　链家地产市场研究部陈雪也认为，此次成交的东直门住宅用地，在最近7年来东城区尚属首次，其稀缺程度丝毫不弱于2010年成交的中服地块，因而受到各大企业的争抢在意料之中，不过2.57万/平米的楼面价结合当前的住宅用地后市预期来看，只是略微偏高，但仍在合理范围之内。 “从全国20个重点城市2011年12月至2012年3月的住宅用地成交来看，溢价率都稳定在1%左右。

　　而在北京乃至全国来看，此种优质地块属于极度稀缺资源，偶尔一两块难以影响大局预期。”陈雪预计，房企拿地意愿持续低迷，上半年内，底价成交仍是全国住宅用地的成交趋势。 文/记者 杨予诺 张媛