编者按 目前政府采购中服务类采购占的比重较少，大部分的采购项目集中在公务用车定点保险、印刷等项目，许多地方对物业管理的采购还比较陌生。3月中旬，广西壮族自治区南宁市对市国税大楼物业管理项目进行了竞争性谈判，做得很有特色。 
 
　　“我们对物业管理采购的经验也不多，处于探讨阶段，一些做法还要进一步完善，”此次物业管理采购项目负责人林京祷很诚恳地说，“比如标书的制作，评分细则的制定，专家的选择，都要在实践中完善。”据了解，他们此次组织工作做得比较成功。

　　谈判文件严谨细致

　　“由于物业管理项目采购内容比较复杂，竞标采购文件对物业管理的范围规定不能含糊。” 该项目负责人介绍，“谈判文件对设备的养护、运行、零配件的更换内容，甚至是大楼中海报张贴、会务的音响、茶水供应要求也要做详细的规定。”

　　“如果这些规定不够细致，竞标人无法确定服务的内容、报价也无法进行。” 项目负责人说，“比如，此次采购服务面积是4万多平方米，但其中几间房间已经出租，在谈判文件中就要具体的说明。否则，供应商在报价的时候就会把这一部分服务纳入到报价中。在谈判文件中做明确规定，可以提高效率，也为竞标人明确竞标服务的内容和报价减少了麻烦。” 

　　谈判文件标明物业管理服务考核标准，合同（文本）对成交物业公司提供服务的考核做了明确规定，即若成交后，成交物业公司出现服务不到位，第一次书面责令进行整改，拒不按要求整改的，采购人有权解除合同，并没收履约保证金。这样，对成交物业公司进行了具体的约束，保证了采购人的利益。
 
　　工作做在谈判之前

　　由于物业管理采购是一个新的采购项目，供应商对此较陌生，拿到谈判文件后，对很多条款和要求不熟悉，可能导致其制作的竞标文件不符合要求，也可能影响了评标过程的资格审查，这对项目顺利完成很不利。

　　“而在这次采购中，我们借鉴原有的采购经验，在供应商购买谈判文件时，明确告诉他们如果有什么不清楚的地方尽管打电话咨询，尽量把竞标文件制作详细。供应商对竞标文件的制作事先进行了详细咨询，甚至连怎样盖章也打电话问。供应商对竞标要求、竞标内容有一定了解，制作的竞标文件比较规范，最后的评标和谈判过程也就相对轻松。” 项目负责人说。

　　由于目前物业管理方面的专家相对较少，对怎样评标也不是十分熟悉。于是评标前先对专家进行半小时的相关介绍和说明，让其对评标谈判要求和评分方法有一个透彻了解，未雨绸缪，使专家在评审过程中进行准确的评审，耗时少，效率提高。

　　评标细则全面具体

　　物业管理类的评标与工程类和货物类有许多不同，通过在谈判文件中制定具体的评定标准，然后专家依据标准评分打分。此次谈判文件的评分标准明确细化，要求竞标人对该项目的经营核算，未来收支，是否存在亏损等情况必须如实提供。“如果竞标人在该项目中是处于亏损状态的话，那他还能很好地完成合同中要求的服务吗？显然不能。这样做是为了维护采购人的利益。”项目负责人解释。

　　在评分标准中还对物业公司的管理制度进行考察，档案管理是否进行、特殊岗位人员是否有岗位资格证等一系列的相关事项进行了明确规定。这次谈判采用综合评分法，专家在评分时严格按照谈判文件进行，对评分细则中没有的事项，绝不加分或者减分。专家在评分时对物业公司递交的竞标文件中含糊不清的地方进行谈判，对物业公司的承诺进行评估。谈判文件中对信誉的加分情况也进行了规定，比如供应商获得国家行政主管部门颁发的、或者省级行政主管部门颁发的荣誉可以加分。