最近大家对房地产有点“谈虎色变”，确实，很多三四线城市包括部分二线城市，都出现了房地产过热。热到什么程度呢？有的地方商品房已经积压了十年都卖不出去，积压三四年只是普遍现象。这种发展模式导致了地方政府的财政面临严重困难，因为房子卖不出去，原本的“土地财政”难以为继，房地产商也面临巨大的困难，资金严重短缺，发展受到严重的限制。

　　在中国传统的城镇化发展模式下，以房地产为主导的经济增长模式面临非常严峻的挑战。整个宏观经济的发展和能源消费、资源消费等，都因为对房地产的过度依赖，而出现了种种问题。

　　但是，并不是所有的城市都出现了问题，比如北上广深这样的特大城市。在这些城市，房价上涨还有空间，因为当地的公共服务水平远高于全国其他城市。人们到这些地方去买房子不是仅仅为了定居，更重要的是相当于买了公共服务和优势资源，特别是北京，有优质的高等教育资源和优质的医疗资源。正是因为如此，房地产的结构性过剩在一些需求旺盛的城市还没有出现，大家不必过分悲观。

　　按照京津冀协同发展规划，3000公里的北京周边轨道交通建设，一定会带动周边城市的发展。等轨道交通普及之后，人们出行的便捷性会大大提高，成本会大大降低，时间也会大大节省。如果到离北京市区30到50公里的地方去买房子，价格会比北京便宜一半甚至只相当于北京的几分之一，有没有可能带动需求？太有可能了。房地产发展的普遍规律就是随着交通设施变化向原本的城市周边延伸，世界上的特大城市和周边卫星城也都是如此。在这个问题上，房地产企业也大可不用担心。

　　关键词之三：智慧城市

　　21世纪高科技和城镇化的结合，就是智慧城市。众所周知，中国的互联网在全世界已经是发展最快的了。6.49亿的网民，4.8亿的城镇网民，移动手机用户12.56亿，几乎接近实现了人口的全覆盖。这么多的网民，这么快的互联网发展速度，会给我们的生活和经济的发展三个阶段的影响。

　　第一，视觉性的发展阶段。最开始，无论是在哪一个城市，人们要抛弃原本老城核心区那种环境嘈杂、设施破旧的传统房屋结构，要寻找一种更宽敞开放的空间，都只能把目光投向新的社区，因为那里有大空间、大视觉的居住形态。

　　第二，功能性的发展阶段。人们慢慢发现，之前认为很好的那种居住形态并不方便，因为买点东西都要开很远的车，增加了很多寻求服务的时间，于是，综合体的发展模式应运而生。在综合体社区内不仅仅有房子，还有各种一体化的消费和服务提供商，比如影院、饭店和各种大型超市、商场等。这样的发展势头也在全国各地普遍蔓延，因为大家都认识到，房地产不能仅仅满足看的需求，还要满足实用的需求。

　　但是，最近万达正在把重资产转向轻资产，要从综合体社区中解套，敏感的人就看到了风向：综合体社区可能要走到尽头。实际上，不仅仅是万达一家，所有的房地产商都在试图改变原来的发展模式——除了实用、方便之外，房地产业还有没有新的空间呢？有，互联网让人们对未来的生活空间产生了新的想象。在所谓的现代城市发展领域中，我们还有更多、更好的选择方式。

　　比如，什么是好生态？过去对于生态的理解就是绿地，但现在生态代表着绿色——这不是能看见的绿色植物，而是一种从根源上降低碳排放、提高能源利用率的发展模式，具体包括能源和材料是否清洁，房子和配套是不是低碳，社区是不是紧凑。这是房地产未来的导向。

　　第三，智慧化的发展阶段。要实现低碳、绿色、清洁和能源的综合有效利用，互联网的发展给我们带来了新的机遇。

　　提出“智慧城市”概念的是互联网企业，而不是房地产商，因为大量互联网企业已经深入到城市的所有角落，深入到了家庭、社区和整个城市。 从政务角度看，可以说智慧城市包括大数据、云计算，以及创新的治理和管理平台；从社区角度看，智慧城市包括我们目之所及的所有社区服务，比如智能交通和智能安全保障等等，包括公共交通的智能化、公共自行车的智能化以及停车场的智能化等等。过去为了防盗，很多家庭会选择养一条狗，来人的时候可能叫一下；而现在装了摄像头，小偷进来的时候就得三思，因为安防设施可能比以前严密很多。还有社区家庭、智慧家庭和家用电器的智能化等等，都让我们的生活发生了很大的变化。