图为李铁在活动现场

　　近日，国家发改委城市与小城镇改革发展中心主任李铁在新华网主办的“中国新型城镇化创新发展论坛暨城市发展投资大会”上发表了演讲。以下根据演讲内容整理：

　　过去城镇化的发展模式受地方政府和企业家的双重推动，房地产商要发展，导致房地产过热，出现严重的结构性过剩。这也让围绕房地产的整个实体经济发生了一些变化，甚至影响整个经济下滑，所以转型期的房地产发展对我们来讲更为重要。

　　前所未有的危机，还是前所未有的机遇？

　　当前经济进入新常态，有人说，房地产产能已经过剩，城镇化发展遇到了前所未有的危机。果真如此吗？

　　首先，我们的城镇化发展远远没有达到饱和的阶段。发达国家的城镇化经历了上百年的历史，一些中亚国家在最近三五十年也发展得很快，但日本、美国和欧洲似乎都正在面临一些瓶颈，原因就在于饱和性增长。城镇化发展到了一定程度，农民人口进入城市，城市的消费需求和投资需求基本上都已经非常完善，所以饱和性增长是这些国家面临的最大的发展问题。但中国经济不一样，目前为止，按照户籍人口计算，中国城镇化率只有39%，还不到40%，远远没有达到饱和的阶段。

　　第二，人口也是一种优势。我国是在13.6亿人口的基础上进行城镇化，现在的城镇户籍人口相当于5个亿，相当于欧盟人口的总和，比美国人口还多大约2亿，未来按照每年1%的速度增长的话，每年还有1600万人进入城镇化。1600万人是什么概念呢？相当于13个韩国或是18个日本的总人口，相当于每年有大半个北京的人口进入城镇化（北京人口约为2100万）。

　　新型城镇化的要求就是拉动内需，包括消费需求和投资需求。人口进入城市肯定能带动消费，因为需要在城市租赁和购买住房，购买住房就要一并购买相应的家具电器，还得进行家庭装修，孩子还得上学，还要参与消费和社会保障，这些也会带来服务业的广大需求。

　　我国共有661个城市，加上21000多个县级镇，就是两万多个大大小小的城市，其中1千万人口以上的6个，一百万以上的城市有134个，五万人口以上的城镇将近1500个。这么多的城市，这么多的人口，带来的不仅仅是消费需求。虽然我们的地面基础设施也已经建得差不多，但地下基础设施基本上还都不完善，主要包括还是污染问题和垃圾处理问题，尤其是管道问题，全国都处于非常滞后的状态。将来，基础设施建设的需求是非常大的。

　　这么多的需求，而城市户籍人口只有不到5个亿，另外还有2.6亿的农村外来人口没有拿到城市户籍，不能和城里人享受同等的待遇。除此之外，还有8000万的人口在城市漂着，在北京大约有900万。如果能加以激活和引导，这方面的需求将会迸发出巨大的潜力。

　　举一个例子，这次京津冀协同发展的规划提到，要在北京周边加强轨道交通建设。中国城市群的轨道交通建设和欧美国家有特别大的差距，日本东京的面积是1.1万平方公里，有3600万人口，东京周边的轨道交通只有2000多平方公里，而这次北京规划要建3000公里的旅游步道。可想而知，这会对周边中小城市带来什么影响。城镇化在中国还有强劲增长力，这种需求的能量会迅速地释放出来，所以大家对未来的前景真的不用担心。

　　中国城市未来发展的三大关键词

　　中国城市未来的发展，有几个关键词。

　　关键词之一：以人为本

　　我们应该考虑以人为本的改革，把本应统计为城镇人口却并没有落户的农民工“市民化”。现在看到的城市一般都是只重地上、轻视地下，只重短期、轻视长远，只重表面、忽视内在，这种粗放性的发展模式必须调整，才能实现可持续发展，而这样也必然会释放巨大的投资需求。要通过管理和治理创新，才能实现新型城镇化。

　　关键词之二：房地产