停牌近半年后复牌的A股上市公司莱茵体育近期频刷存在感，在收购南安普顿一事闹得沸沸扬扬之后，莱茵体育与各地政府接连签下合作协议，合作布局涉及体育小镇、足球、冰雪等时下最热项目，也不乏高尔夫等相对小众的项目。国内体育产业尚处于发展初期，商业模式和盈利模式均未成熟，莱茵体育动辄几十亿的大手笔布局，并将体育特色小镇定义为公司未来现金流、基础利润和优质资产的重要来源，到底是激进投资还是理智布局？

　　传统房企转型

　　莱茵体育做地产起家，近年来，房地产行业竞争加剧，行业利润的持续下滑倒逼传统房企纷纷剥离房地产业务，另寻出路。2015年以来已有不少房企发布定向增发方案投入到副业积极布局转型。莱茵达正是这一波转型浪潮中的一员，与众多传统房企纷纷加入养生地产、商业综合体等新兴业态领域不同，莱茵达选择了布局体育产业。

　　始创于浙江的特色小镇，在全国掀起了一场如火如荼的“小镇热”，总部位于杭州的莱茵体育在浙江的“小镇氛围”中，成为了体育小镇的先行者。2015年9月，莱茵体育与黄山市政府合作建设国际户外运动基地，首次涉足体育小镇项目，该项目已获得国开行专项发展基金6000万元投资用于基地建设，目前黄山莱茵体育正积极推进基地建设运营方案设计及修建性详规编制工作，经黄山市政府审批通过后，将尽快启动基地一期开工建设，并逐步推进户外运动项目落地。

　　今年3月，还处于停牌状态的莱茵体育宣布与杭州市桐庐县政府签署了战略合作协议，拟出资20亿元在桐庐县建设国际足球小镇，作为承接2022年杭州亚运会相关赛事分赛场和中国女子足球超级联赛的主赛场。4月17日，莱茵体育又与杭州市萧山区浦阳镇人民政府签署合作协议，双方将合作建设运营浦阳特色体育小镇项目。这次合作的出手更为“阔绰”，浦阳特色体育小镇位于杭州萧山浦阳江生态经济区，包括体育产业智造园和特色体育体验区两大项目。其中，特色体育小镇体验区将由莱茵体育自行投资或引进投资80亿元负责规划、建设、运营，此次的投资力度比足球小镇项目翻了4倍。

　　除了体育小镇项目，去年年报显示，莱茵体育正在通过投资、并购重组、自建、合作等多种方式重点在足球、篮球、冰雪三大IP布局及产业链打造，日前，莱茵体育子公司增资思博特，将体育产业半径再次延伸至高尔夫产业。

　　莱茵体育原为沈阳房天股份有限公司，2002年3月26日更名为“莱茵达置业股份有限公司”。2015年8月，“莱茵达置业股份有限公司”更名为“莱茵达体育发展股份有限公司”，公司目前主营业务为体育运营、房地产销售及租赁、能源及贸易销售。

　　纵观莱茵体育所布局的项目，无论是足球、篮球、冰雪，还是偏小众的高尔夫，这些都是可以和莱茵体育原本熟悉的地产行业紧密结合的项目，也就是说，莱茵体育的布局始终围绕着自己的地产行业优势展开。但是，体育产业和特色小镇都处于发展初级阶段，项目运作和盈利模式都尚未成熟，如何将体育与地产紧密融合以创造更多的利润增长空间是传统房企在转型过程中将面临的一大难题。

　　押宝体育小镇

　　体育小镇、“体育+地产”、20亿、80亿，这些词汇和数字加上莱茵体育的传统房企背景，难免会让人产生投资体育小镇是在变向投资房地产的怀疑。而且，目前在全国范围内，体育小镇开发建设仍然缺少已经运营成熟的经典案例，缺乏借鉴性。如果体育小镇在建设上没能将体育和地产做到最好的融合，那么体育小镇就真的会“变味”。

　　通过莱茵体育年报，北京商报记者了解到，莱茵体育已经把体育小镇作为公司未来的支柱产业。体育特色小镇是莱茵体育未来的现金流、基础利润和优质资产来源，该体系将有效起到连接政府、资本、资源、IP的功能，公司将基于该体系积极与境内外专业运营类、招商类、服务类公司密切合作，联合打造能够满足专业赛事及人民群众多样化、复合性需求的“社会公共体育服务体系”。不过，目前这些项目仅为概念，还没有真正落地。

　　莱茵体育去年年报显示，2016年实现营业收入38亿元，较上年同期增长50.32%；归属于上市公司股东的净利润为2519万元，实现扭亏为盈；归属于上市公司股东的净资产为12.98亿元，较上年度末增长1.41%。报告期内纳入合并财务报表范围的子公司就有45家，仅去年新增的子公司就有14家，其中13家与体育产业相关。去年，公司加速推进并已基本完成住宅类地产资产去化工作，不过，在对体育资源的掌握及相关运营未来将成为其核心竞争力的情况下，体育行业仅占公司营收总比重的0.46%，房地产销售及能源贸易销售仍是公司利润的主要来源。

　　莱茵体育在体育产业上的投资与国内大趋势相同，还处于烧钱阶段，即便房地产销售和能源贸易的收益尚能让莱茵体育实现盈利，但是体育产业的烧钱程度和较长的投资回报周期也非常人能预期。莱茵体育敢如此押宝体育小镇将成为莱茵体育未来的现金流、基础利润和优质资产来源，众多资本也都投身体育小镇热潮，除了国家的政策扶持，体育小镇的发展前景也被业界普遍看好。

　　重复利用率不足

　　虽然国家出台了一系列政策，为体育特色小镇铺设了一条光明的发展之路，但目前我国体育小镇大多还停留在概念层面，没有形成成熟的发展模式，很多企业和资本一窝蜂地投向体育小镇。

　　现阶段,企业打造的特色小镇为通过土地一级开发，直接获利；通过住宅、商铺、客栈公寓、养老地产销售形成运营模式；进行产业项目整合开发，如特色产业项目（产业园、孵化园等）；将泛旅游产业与特色产业相互融合，两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。另外，还有城镇建设开发，包括城市服务、城市管理和城市配套，如公共交通服务、社会服务、城市智能化管理、政府政策、银行、学校、医院等。如此看来，现在的特色小镇不免有些“跑偏”，似乎背离了它的初衷。

　　有业内人士称，在特色小镇的重复利用率上，国内为5%，国外达到50%，除了如何吸引游客流入以外，同样需解决的是如何引导游客的反复性、综合性消费，以促进当地经济全面发展。实际上，体育小镇以体育健身、休闲、户外运动等为主题，融入内容，打造旅游目的地，必须有可持续性生命力，要充分发挥体育的体验、重复消费、跨界、融合等功能，以体育产业为入口，达到振兴实体经济产业的效果。

　　据了解，美国体育特色小镇，由下而上自发形成，以赛事带动产业。服务需提升，做到人性化。赛事兼具体育和外宣功能。体育赛事传播力度非常大，但是引入流量后，能否留住人，带来一系列的产业增值，一个企业很难单独解决，需要多方配套、形成合力。国家体育总局体育文化发展中心办公室主任孙浩然认为，让“体育小镇”特色生长才是王道。具有绝对价值优势的体育小镇特别稀少，且不可复制，原生性或者国家赋予的独特IP资源使其具有得天独厚的优势。特色小镇像中医，讲究“体质”，需结合当地文化、历史、饮食、地域等个性化的因素“辨证施治”。

　　不过，国外也有一些“反面教材”，如美国的普莱西德湖，人口不到3000人的小镇因举办1932年和1980年两届冬季奥林匹克运动会闻名于世，尤其是在1980年，这里进行的一场美国对前苏联的冰球比赛，后来被称做“冰上的奇迹”。此后，普莱西德湖发展成为体育小镇，但该镇人口从1932年的2000多人增加到现在的6000人，并没有显著变化，当地特色产业多年来也并没有因为奥运会的举办而完善。

　　北京大学国家发展研究院体育商学院院长易剑东认为，根本原因在于没有把与当地特色体育项目相关的生产、生态、生活全部融合进小镇。将小镇做得有体育特色，还需要多动一些脑筋。易剑东表示，体育小镇项目要考虑空间的比较优势，如在大城市周边做“第二居所”，同时要依托当地人口，并且要考虑引入合适的赛事。

　　北京国际足球冰雪小镇CEO宋青云表示，体育小镇的构建应充分尊重当地的现有资源、因时因地制宜，不要为打造一个体育小镇而打造一个体育小镇。体育小镇应该是以体育为入口为大众创建的生活场景，最后出售的是一种健康的、绿色的、情感化的生活方式。体育小镇的商业价值应该体现在体育小镇的整体平衡上，是在体育小镇这条综合产业链上寻求体育运动所带来的衍生价值。

　　北京大学中国体育产业发展研究中心主任何文义认为，休闲类体育运动可以分两种形态：竞技观赏型和体验型，两者都能与运动休闲类小镇契合。尤其是后者，随着全域旅游、全域体育的兴起，特色小镇可以把体验类运动休闲与亲子游、家庭游、颐养养老等有机结合在一起。何文义建议，运动休闲类特色小镇建设一定要具象，要真正做到挖掘适合自己的体育细分领域，切忌千篇一律。（北京商报记者 刘宇 实习记者 刘之爽）