在民众需求与中央政策的双重压力下,可以预见的是,在“十三五”规划中,各地方政府保障房建设依然任重道远。

　　而现实和未来中,保障房可能会因运作模式的不当引发各种问题,从而持续陷入供应量少、空置率高的尴尬困境。

　　广西南宁政府的PPP模式,为引入社会资本建设保障房,让民众有尊严地居者有其屋,提供了一个有效的示范样本。

　　9次常务会,4次提到它——是什么让总理念念不忘?

　　“PPP这件事情不能光‘喊’,更要加快‘做’,不能光停留在口头上,更要切实落到实处!”

　　在7月7日召开的国务院常务会议上,李克强总理对于激发社会投资活力这件事又提高了嗓门。

　　作为一种黏性更高的公私合作关系,PPP模式曾经被寄予了激活民间资本的厚望,但从目前的实际操作情况来看,对于PPP的推进的评价还难以说得上积极。

　　作为PPP的主力军,民间投资的“疲软”是导致PPP出现困局的一大原因。

　　从今年5月4日至今召开的9次国务院常务会议中,有4次将社会、民间投资相关内容作为议题。

　　据财政部PPP中心数据显示,截止今年5月底,全国共有总额达到10.4万亿的PPP项目,但业内人士认为,虽然各地方政府手中可用作PPP项目量巨大,却都存在不同程度的落地率较低的问题。

　　而另一方面,许多PPP项目的实际质量也十分令人担忧。一个本应是调动社会资源解决重点需求的项目,出于种种因素,到最后却变成了得过且过的“交作业”工程,也让PPP模式蒙受了一些不该有的非议。

　　在这种背景下,雪松控股与南宁政府合力打造的保障性住房PPP项目君华·锦云脱颖而出,成为了值得行业关注和解读的一个经典案例。

　　对于PPP模式,雪松控股董事局主席张劲有自己的一套看法。他认为,政府和民间合作推动项目进程,根本上来说是一件对各方都大有所益的事情。在这个过程中,企业自然能够通过项目获取自己的利润,而政府也能以相对较低的成本激活民间资本,将其引导至真正需要的地方。

　　但是,模式虽然理想,却离不开人的实践。如何在这一过程中达到“降本不降效”真正把资源用到市场需要的地方,则要考验对资源的调配和协调能力。

　　以当下人们最关心的住房行业为例。国家统计局日前公布数据显示,3月末,商品房待售面积73516万平方米,去库存形势严峻。

　　在此背景之下,另有数据显示,目前中国住房用地的90%是商品房,只有10%用于保障房项目,换句话说,老百姓真正需要的保障房比重占比很低。

　　那么,是否建起了保障房,就能真正起到“保障”呢?

　　再看国家审计署去年11月公布的一组审计数据显示,5个省的5个市县的5.75万套保障性住房空置,部分省市闲置量更是超过2万套甚至3万套。

　　这怪象的背后,凸显的则是建设资金紧缺、质量低下、选址不当、配套设施欠缺等问题。

　　对于个中弊端,雪松控股创始人、董事局主席张劲有着坦率观点:

　　“这些年来,我发现有很多保障房、经济适用房价格虽然低,但这些房子的品质和用户体验更低,这些房子时刻在提醒居住者,他们是穷人,他们在过一种没有尊严的生活。”

　　中低收入群体的集中化,本就可能会导致该小区和入住群体的被污名化、贴上贫困的标签,势必影响入住群体的尊严和城市形象,而开发商在工程质量方面的“得过且过”无疑又会加强这样的负面趋势。让本来应该“省心”的工程,成为了另外一件操心事。

　　探索:PPP模式的南宁样本

　　基于雪松控股“创造价值”的理念,张劲决定用实际行动改变这个局面。

　　雪松控股的PPP政府服务项目包含PPP模式下的保障房、路桥、市政配套、公用工程等项目的开发,目标是以“良心企业、温度工程”成为PPP模式下全国最大的政府服务提供商,目前已在广西南宁等地拥有成功实践项目。

　　在项目成立之初,张劲就提出了自己的要求:

　　“我现在要做的,是以自己企业的独特的创新能力,盖出一大批有品质的、让居住者有尊严,他们乐意购买和居住的房子。”

　　雪松控股的保障房PPP模式在于拿地之后,由企业筹集资金按商品房的标准建设楼盘小区,政府再低价回购部分楼盘,剩下部分留给企业作商品房售卖,达到保障房与商品房同标准建设,同社区混居的目的,而且企业仍然可以实现盈利。

　　君华·锦云(即雪松控股在南宁的PPP项目)不管对于各地方政府,还是其他开发商,应该都是一个很好的参考样本。

　　“我们有一个专业、经验丰富的研究团队,研发了一套保障房标准,可以做到以商品房的标准来建,而且还略有些盈利。政府给你每平米2900元盖30层,肯定是不够的,但后期可以通过物业以及相关增值服务,还有我们的供应链管理等方式运作来补充,所以最后还能有一些盈利。”

　　雪松控股董事局主席张劲早些时候在接受媒体采访时表示,“我们从来不做违背商业规律的事,违背规律的做法是难以为继的,哈耶克说过‘商业是最大的公益’,我们就是要用商业的方式达到公益性的目标,保证我们的方式是可持续的。所以,君华·锦云还会在其他地方进行复制”。

　　在南宁保障房项目落地的时候,很少发朋友圈的张劲特地发了一条朋友圈:“雪松控股君华置地南宁保障房项目,做点有温度的事情,把尊严重新还给低收入人群,我想我们做到了!”

　　保障房如何拥抱PPP?

　　当前,不少地方政府的财政极大地依赖于土地,土地的利用方向,对财政收入影响举足轻重。地方政府往往在承担主要保障责任、提供足量公共产品与追逐利润间摇摆。而保障房因其土地、资金投入大,回款周期长,在土地和财政的分配上,往往被地方政府所轻视。

　　因此,如何引入社会资本,找到靠谱的运作模式,解决以往潜在的问题,对于已向中央立下“军令状”的地方政府来说,恐怕已是保障房建设的当务之急。

　　南宁保障房建设模式的成功,关键在于引入了社会资本,很多专家都表达过这种观点,如清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵曾表示,保障房融资的路应该打开一点,应该动员全社会的各个方面,包括资本市场,让民营投资者进来投资,但是必须有相应的政策保障投资者的权益。

　　毫无疑问,南宁政府与雪松控股合作的PPP模式,为当前的保障房建设困境,提供了一个这样的破局样本。

　　正如此前中国通过“以路养路”的模式,撬动社会资本,解决了道路等基础设施修建的资金紧缺问题。随着改革进程的发展,引入社会资本的方式也有了新的变化,引入社会资本参与公共项目建设的初衷则没有变化。

　　南宁与雪松合作的PPP模式的优势在于,它既大幅降低了政府的保障房建设成本,又实现了合作企业的盈利。

　　更值得注意的是,南宁PPP模式让保障房与商品房同标准建设,同社区混居,最大程度上避免了入住群体的被污名化和贴上贫困标签,让民众有尊严地居者有其屋,实现了一举三得的良性局面。

　　此模式对于如何引入社会资本、发挥市场作用,有着值得行业思考和借鉴之处。

　　同样,民企通过PPP参与保障房等项目建设,有助于在积累经验值的基础上提高竞争力。

　　“可以判断的是,这样的企业在其他基建项目的合作和招标中也将更具优势,这是PPP项目能给企业带来的无形收益”,曾任新加坡总理公署部长、淡马锡控股原总经理陈惠华认为,企业一旦参与过中国国内公共项目的建设,由此积累的经验和资质就将成为其今后对外投资的竞争优势。

　　毫无疑问的是,在中国经济面临多方面转型、PPP模式被寄予厚望的今天,君华·锦云项目的出现,无疑是一个值得参考的样本。