项目定位：“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。

　　营销策划：以北京、华北地区为主，全球营销。

　　开发基础：开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证

　　开发基础优越

　　资源优势：古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。

　　市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。

　　政策支持：2012年，获得密云县财政局4100万元基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公司。

　　渠道完备：可利用中青旅本身的旅行社资源来引导团队游客，中青旅是国内规模最大的商务会议旅游服务商，会议旅游客源广。

　　规划布局

　　景区主体+司马台长城，各有千秋的景区组合

　　开发历程：

　　功能分区：

　　景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布；古镇与保护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城两大板块；其中，景区主体主要包括以下四大板块：民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区。

　　开发运营：

　　开发模式、投资运营团队等多方面深度复制乌镇模式

　　开发模式：

　　借鉴乌镇，以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”为核心，“观光与休闲度假并重，门票与经营复合”，实现“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。

　　开发主体：

　　以旅游公司主要股份的，集政府、企业和基金公司为一体开发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG（创业基金）的资金实力和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动古镇开发。

　　经营主体：

　　中青旅通过增资控股古北水镇旅游公司。

　　开发措施：

　　确定设立司马台长城保护专属区和旅游专属区，保护区与旅游区严格隔离。

　　景区塑造：

　　整旧如故，腾龙换鸟、古镇现代化。具体的做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。

　　对于这里的原住居民，被安置在古镇外围，原有住房全部作为商业开发，用作酒店、餐饮、商业，而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服务行业中。

　　股权结构：

　　中青旅主导，先后引入乌镇旅游、IDG、北京和谐成长投资和京能集团等战略投资。

　　中青旅直接控股25.8%，并通过乌镇间接持有15.48%的股权，实际权益比例36%（25.81%+15.48%*66%）。

　　商业模式：

　　观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式

　　商业业态主要分两种：

　　一是散状分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿周边，通过购物加深游游客对水镇风情的情感体验。

　　二是老北京特色商业街商铺，此为古北水镇最大的特色。开发公司负责所有经营权的审批，整体管控。并吸纳原住民作为公司工作人员，解决其收入，客栈及店铺是主要就业领域。

　　酒店分类

　　商业业态主要分两种：

　　一类为民宿，即民居，通过对其的整体改造，形成准4星标准的度假酒店，以客栈命名，由开发公司统一经营管理，工作人员为原住居民，公司给予他们餐饮的经营权，并严格控制经营规模。工作人员需要对客房进行打扫和清洁服务，以此盘活民宅，提高就业率，发挥原住民的服务意识。