通俗地说，新区开发有两个策略选择： “富开发模式”——启动开发资金比较充裕，从而能够将土地一次性大片连片开发，对管理架构和开发规划也有明显的促进作用；“穷开发模式”——开发区启动开发资金并不充裕，

　　“逐片开发”、“滚动开发”。

　　从新开开发的实际操作角度，要坚持两个基本原则：1、操作的合法性——不踩政策红线；2、财务的可行性——可靠的财务测算。

　　新区开发PPP法律风险的防范，首先要坚持通过公开、规范的的竞争性程序进行政府采购，选择社会投资人；其次要关注PPP项目全程的审批，确保合法、适当的审批权限与流程。

　　六、新区开发PPP的案例分析

　　（一）长沙梅溪湖案例，我们是长沙市湘江新区（原大河西先导区）管委会和长沙梅溪湖公司的全程法律顾问，这是中国城市新区开发PPP模式运作最成功的案例之一。项目概况

　　长株潭城市群是国务院批准的全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。长沙市市委、市政府采取分步实施“两型”社会建设战略，先期启动长沙市大河西先导区建设。梅溪湖片区作为先导区建设的核心部分率先启动，项目规划用地面积约23万平方公里，核心区占地10000余亩。

　　梅溪湖片区作为长沙大河西先导区的重要部分，将围绕“两型社会”目标，按照“未来河西城市中心”和“国际服务和科技创新城”的高端定位，突出生态、节能、创新、科技的理念，使之成为长株潭、湖南“3+5”城市群乃至中部地区最具竞争力的国际化商务、创新中心和山水交融的生态宜居新城区。

　　本项目由先导区管委会主导，梅溪湖公司具体实施，通过公开招募方式引入社会投资商的综合性开发项目，其实质是通过一揽子框架协议实现区域高起点规划、一次性整体拆迁、一二级开发联动、投资商与政府共享土地增值收益。本项目是由方兴和中建地产合资组建项目公司进行开发。政府、政府平台公司、投资商三方职能明确划分，营造多方共赢局面。本项目政府与社会资本没有组建合资的PPP项目公司，但双方按照“一本规划、一个财务模型、一份合同”实现了这个投资金额超过600亿的项目的成功合作。

　　政府：①规划审定和建设工程项目的审批,包括重大基础设施的投入（不计入开发成本）；②优惠政策及系列支持举措；③高效行政服务；④征地拆迁（政府平台公司执行）。

　　政府平台公司：①重大基础设施建设；②协助政府进行征地拆迁工作；③片区管理；④享受土地收益。

　　投资商：①除重大基础设施之外的其他工程建设；②招商引资；③享受土地出让权，托底拿地；④享受土地收益。

　　（二）PPP合作模式：一、二级土地开发联动模式

　　根据方兴地产（投资人）与长沙大河西先导区管理委员会等签署的协议，投资人指定关联公司设立项目公司作为该项目的一级土地开发主体，负责完成该项目土地范围内的征地拆迁、补偿安置、前期基础设施和公用设施等所有工程建设及其他相关开发工作。方兴地产作为该项目的一级开发商，可更好地把握土地规划定位等核心问题，有利于在下一轮土地招拍挂中拿下二级开发权。

　　（三）成功的因素

　　政府与投资人是两个独立的主体，通过契约安排，明确各自分工，各司其职。一旦发生问题，因双方责任可清晰界定，有利于最大程度地发挥各方优势，不会造成互相推诿责任的情况发生，从而极大提高项目建设的效率和推进进度。

　　来源：财政部PPP中心