可如今随着各地地王频发，开发企业们又陷入了新的一轮迷惘。在2016年新一轮的高房价、高地价的盛宴背后，是前所未有的焦虑感。要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。

　　业内有一种流行观点是，未来是大城市更新的时代。看看纽约、伦敦这些发达国家的核心大城市，都是进入到这个时代。这个观点没错，也符合常识。但这样的局势一旦到来，就意味着中国大多数房地产企业将退出历史舞台。稍有开发常识的朋友都会知道，如今在大城市做城市更新项目，面临的拆迁谈判、业态的腾挪、政府的规划审批都将无比繁琐，时间周期更为长久。最为重要的是，城市更新这样微小的开发量根本无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。

天津佛罗伦萨小镇

　　最新住建部的一组统计数据显示，十二五期间，中国的房地产开发投资额增长率从期初的28%下降到期末的1%。同时中国前20强房地产企业的市场占有率已经达到20%。这样恐怖的投资降幅和大企业的分食市场，意味着大多数房地产企业都必将面临着转型或者出局的局面。

　　面临着十三五的房地产局势，到底会如何？新形势下的中国经济地理局势，从海外的产业变迁和城市发展经验来看，中国下阶段的房地产市场主流趋势会走向何方？我们又该怎么办？

　　核心城市的商业地产和住宅开发前景的不确定性都在增加，而从城市发展路径的角度看，核心城市向城市群发展的趋势明确，围绕核心城市周边的小城市或核心城市郊区的小镇开发前景较好。

　　一
　　核心城市价格一波超越一波，地价超过楼价，几乎无以为继

　　朋友圈经常被刷屏的新闻之一，就是某个区域又拍出了新的地王。从今年上半年成交数据来看，地王宗数、总价都创新高。尤其是二线城市土地价格涨幅惊人。而成交土地价格贵过周边房价，“面粉贵过面包“的现象更为普遍。

　　根据CRIC数据显示，2016年上半年地王120宗，总价达到3189亿元。2016年上半年的地王宗数远高于同样地产热的2013年2009年以外，其成交金额更是远超去年。

　　分城市地价的涨幅来看，15年至今的一、二线城市涨幅分别高达50%和70%以上，而三线城市相对较好，土地价格涨幅仅约10%。

　　从总价前十的项目来看，比较其成交时楼板价与周边房价的比重，2016年至今的地王已经达到1.2。

　　良好的经济增长背景、城市化、居民收入上升、国内外宽松的货币政策等因素带来了地产十余年的高速发展，关于未来房价走势，从来都是最热门的话题。房价是涨或跌，我们这里不作过多猜想，只是种种数据表明，一、二线核心城市无论从普通居民的消费承受能力还是产业布局上，其性价比都在降低。

　　在近两年经济转型、经济增长速度放缓的背景下，尤其是制造业等传统产业面临成本上升，盈利下降的困难境地，而不断上升的土地、房租成本使得盈利更加困难。一、二线城市的吸引力也将随之下降。

　　对于普通居民而言：下图是近3年一线城市/二/三的住房收入比。一线城市的住房收入比远高于其它城市。这只是一个平均值，要是细看北京、上海、深圳的数据，还要远高于此。

　　对于工商企业、地产企业而言：以零售为例，承载核心商圈重要价值的商业地产百货、购物中心表现持续低迷，高企的地价/租金使得实体经济难以承受。

全国50家/100家重点零售企业零售额当月同比%

　　今年以来旅游市场异常火爆，在线周边游市场持续高增速，预计未来增速仍然在30%以上。扩展到整个旅游业来看，今年华侨城拟投资1200亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇，万达拟投资550亿打造成都万达城等等，旅游项目的投资开发遍地开花。尤其是核心城市周边游小镇的开发热度极高。