来源于：中国政府采购网
                              
    虽然《招标投标法》第三条：把“（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目”列入必须招标范围，但由于房地产开发项目大部分是私有资金，很多地方管理较松，一定程度上扰乱了建筑市场正常的招投标秩序。最近，针对开发工程项目招投标过程中存在的强揽工程、违规操作问题，按照领导人的指示精神，与相关科局一起对某某小区开发工程施工招投标过程进行了调查。这里反映出来的问题，在掀起城镇开发热潮的大部分地区，具有一定的代表性。现将情况剖析如下，以便类似地方的政府领导、招投标监管部门和建设主管部门以及开发商、建筑企业从中吸取些经验和教训：

    一、基本情况

    1、项目立项情况

    2003年5月份J省的王某在一次招商引资会上获得信息，随即前往S县考察，并购置了10640平方米土地；2003年7月20日S县发展计划委员会下发了立项批文，正式确认了房地产开发项目。

    2、招前准备

    在S县政府的支持下，2003年06月25日成立房地产开发公司、取得营业执照，注册资金1500万元；2004年06月23日接到城市规划许可证；2003年08 月13 日，获得土地使用权；2004年6月19日建筑工程施工图设计审查获得通过；房屋工程建筑的资金来源清楚。

    3、招投标经过
                                 
    2004年7月4日下午县政府领导人召集园区建设工作会议后，某招标监管部门主动到某某小区开发公司，告知招标必须具备的条件，并为其办理了初步登记手续。
                                 
    7月10日报送招标办的有关材料基本合格齐全，并审核了其邀请招标方式正确性和三个标段划分的合理性。

    开发商考察了解13家建筑企业。直到9月初才将邀请书发出，领取了招标办审核的招标文件。
                                 
    9月7日、14日、16日分别进入当地交易市场，在招投标监管机构的监督下，按时开标；抽取评标专家评标；遵循评标委员会对废标的裁定，重新组织了招标。
                     

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    三次招标的结果是：当地的某某建设工程有限公司及项目经理S某某171。3万元中标1#楼、某某建筑安装工程有限公司及T某某项目经理以529万元中标2#楼、某某建筑安装总公司及项目经理G以474。3万元中标3#、4#、5#、6#楼。在政府的再三催促下，历时两个多月的招标投标活动才得以结束。

    二、主要做法
                                 
   （1）、成立班子准备了资料。某某房地产开发公司成立以后，依法办理了计划委立项批文、建设规划许可证、土地使用权证、施工图设计审查批准书以及开发公司章程、营业执照、资金来源证明等手续。成立了以公司全权代表某某经理为首的5人招标小组，由于专业知识的需要，他们又聘请了造价师、监理工程师帮助考察施工企业，起草招标文件、研究工程造价和报价；十分谨慎的完成了开标、评标、定标等每一环节，并分别与中标单位签订了《工程施工合同》。

   （2）、依法履行招投标程序。能够按法规要求，招标报建时提供了相关资料，进入了规定程序，履行了登记手续，每个标段邀请了三家建筑商竞标，出具了招标文件、准时进行了开标、服从评标专家的裁定和服务中心的公示结果等，完成了各个环节的操作。

   （3）、风险共担利益双赢。由于建材的市场价格难以预测，特别是钢筋的涨降幅度每吨有上千元的出入，不能因为建材的涨幅过大而使建筑企业无利可图或亏本经营，也不能因为建材的降幅过大而使建设单位损失太大，经双方商定，建材由双方进行市场调研后共同决定供货商的价格和数量。这就决定了建筑公司赚钱不会太多，风险不会太大；开发商投资多少、花明白钱，也心安理得。
                                 
   （4）、与建筑公司和监理公司订立的合同严格。第一、责任与义务细仔周到。工程的施工必须符合规范，业主对监理和工程公司的考察次数订到天，施工问题返工作业不计费用等各个环节考虑非常全面；第二、体现了服从质监要求的意愿。保证服从质监部门对建材检测结果、各部位的验收报告；第三、建立业主登记簿。记录项目经理和监理的出勤率，施工返工情况，严格与工程款、承包金挂钩，时时掌握主动权，便于保证工效。

    三、存在问题
                                 
    1、开发商缺乏建筑行业如招投标等方面的基本知识。某某房地产开发公司的经办人是搞化工起家的，是第一次搞房地产开发，对有关方面的法规知识了解不多，加之在J省老家了解的一些要求与开发地又不一致，在施工队伍的选择、招投标环节和施工合同的签订等具体操作上有些差异。

    2、考察建筑商的内容不全面。业主对建筑工程公司极其慎重的考察了：订立合同的权利；圆满履行合同的能力，包括专业、技术资格和能力，资金、设备状况；信誉、财务等方面的情况；还实地考察了公司的业绩；但公司究竟委派哪一位项目经理他没

有考察，有一施工单位法人想更换项目经理，业主的回答是：“谁来做项目经理我不管，我只认你。”而项目经理是公司在工地施工的组织实施者，工地施工的环境、工程的质量和进度全由他掌握着，是否具备相应的资质、有没有类似工程的业绩、是否具备相应的施工能力，对工程至关重要；况且又要更换项目经理呢，企业法人是不可能全面具体负责这一个工地施工的。
                                 
    3、操作不规范扰乱了招投标秩序。第一、明招暗定。先将建筑商定下来，然后再进入招标程序走过场；第二、阴阳合同。依据招标文件和投标承诺及有关法规签订合同报招标办备案以后，双方又签订了建材采购协议，形成中标价不作算；但不经过审计可以逃征一些税收；第三、畸形邀请招标。邀请函不是招标人发送，而是暗定建筑企业邀请另外两家参与竞标；第四、违反法定时间。《招标投标法》第二十四条规定：“招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间；但是，依法必须进行招标的项目，自招标文体发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。”而此招标文件于9月初发出，9月7日、14日、16日就开
                                
    4、有些党员干部利用职权之便插手干预工程招投标。由于地方政策引导，非公务员谋求“三产”或经商办企业人员对开发工程感兴趣的较多，尤其是有的管理部门领导打招呼、有的亲自当面授意，还承诺为其提供多项方便；碍于权威和情面只好邀请某某建筑公司为施工合作单位。
                                 
    5、没有争“品牌”意识。开发商在招标文件中没有体现工程优质优价的意图，没有打算搞个“精品”工程、“形象”工程，没有在一地连续开发的心理，很有“打一枪换一个地方”的想法，对开发的房屋只要能卖出去，尽可能多的挣钱是唯一目的。

    四、教训
                                 
    一是原则不能放，监管力度不能软。作为招投标监督管理部门，一定要按照《招标投标法》等有关法律法规以及省、市有关文件要求，严格监督管理，坚持原则，把好各个环节关，决不能一味迁就招标人；必要时要即时向领导解释清楚法律规定和省市要求，求得领导理解，争取领导支持；对暂不具备开标条件的招标项目，该延长时间的要延长时间，该停招的要停招。
                                 

    二是操作必须规范，办事必须依法。招投标活动的法定程序和环节固定，不允变通；各个环节的时间限定，不能超期。在操作中，无论是招投标当事人，还是招标办都要按照法律规定的程序、环节和时间要求规范运作；决不能因工程急，而简化程序，缩短时间。
                                 
    三是意图要充分体现，才能保证实效。开发商应放下思想包袱，讲清意图，只要其要求在法律上没有禁止的，招投标监管部门就应视其为合法的如建材市场价格与确定的问题，完全可以在招标文件中体现招标人的意图，不至于背离合法的招标结果另订小合同，导致不合法的后果。

    五、建议
                                 
    房地产开发工程理应依法纳入招投标管理，但在一些地方招商引资政策的引导下，出现了大法规服从小政策的不正常现象，房地产开发工程的施工招标在规范管理上，还有其艰巨性，但加强其管理又十分迫切，因此还需要各级领导的重视、监管部门的努力、开发商和建筑商的积极配合。
                                 
    1、要有针对性的宣传《招标投标法》。第一、要宣传开发工程进行招投标的必要性。这是规范市场各方主体行为，保证工程建设质量的需要，是法律法规强制执行的必经程序，开发工程招投标是保证建筑市场健康发展的前提。第二、要讲究方式宣传。上门讲清为什么要招投标，怎么样进行招投标；印发宣传单和《房屋开发工程招投标指南》，有针对性的摘录法律法规重点章节及释义内容，让其边学边理解。第三、要突出管理措施。省市招投标监管部门每季度一次不少于20%的检查面，重点区域是开发区和城乡结合部的开发工程；省建设厅、省监察厅每年一次的建设工程招投标情况大检查，重点对象也是开发区和城乡结合部工程，发现问题不仅要查处责任单位和个人，还要通报市县监管单位。
                                 
    2、动员招标人科学选取建筑商。邀请招标面临着方方面面的关系打招呼、说情或直接面授，人情难却，无赖之下只好答应下来；以后在监督施工过程中，出现问题不好处理，还会产生新的矛盾。而采用公开招标方式采购，在“江苏工程建设网”上公布面向全国，最起码市内外感兴趣的大型建筑企业报名竞标，按照法定程序规范操作，可以避免好多无法回避的问题：施工企业的考察无人染指、完全可以依据自己撑握的情况决定取舍；报价不需要马拉松式的多次谈判还降不下来，评标委员会推荐出来的中标单位价格超过招标人的合法期望值，可以宣布招标失败（当然评标委员会还要评审其期望值是合法有效）；如果心中无底，建议开发商巧施“投石问路”术，探知开发地的工程造价，可以先用一幢百万元以上操价的住宅楼单个试验一次，成功满意了就全部分标段如法炮制，不成功总结后

再采用邀请招标方式确定建筑商也不无妨。

    3、加大监管力度即时制止违法违规行为。必须指出是：开发商搞“明招暗定”、与施工单位搞“阴阳合同”是违法行为，不受法律保护其危害极大，动员其极早纠正，避免发生矛盾时难以调处。只要法律没有禁止的，都是可以将体现开发商意图的内容写进招标文件，作为合法内容要求施工单位做到；使其由不理解的“暗箱操作”转变为“阳光采购”，既合理，又合法，还维护了当地正常而又健康的招投标秩序。
                                 
    4、坚决制止党员干部插手开发工程招投标。大部分开发工程是开发商使用私有资金炒作房地产的行为，它是政府招商引资的成果，是提高城市品位填补政府投入资金不足的最好渠道，作为党员干部响应政府号召理应成为人们亲商、爱商、敬商、护商的楷模，尤其是管理部门的领导更不应视为发财的机遇，利用手中的权力对开发商施加影响，想方设法见缝插针承接工程，让开发商顾虑重重抓工程。这样会影响开发商继续发展的兴趣，还会影响招商引资成果的继续扩大。同时也反映出地方政府的感召力。
                                 
    5、讲信誉争品牌滚动发展。房地产开发领域的利润空间很大，城市的发展空间更大。作为有远见的开发商咋到一地应搞些品位高、配套齐全的“精品工程”、代表公司形象的“极品工程”，省、市获奖的优质工程，它不仅可以在开发地提高知名度，取得更好的经济效益；还可以幅射到周边省市，更是自已今后开发的业绩。

    作者：陈寿鹏