■如何做好物业管理服务采购专题报道

　　编者按  没有规矩，不成方圆。虽然国务院、建设部早在2003年就出台了《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法规规范物业管理服务相关活动，维护业主和物业服务企业的合法权益。但是，作为政府采购项目的物业管理服务应该如何界定？如何保障采购单位在物业管理服务活动中的合法权益？如何规范相关物业管理服务企业的行为，最大限度地发挥专业服务效能？对集中采购机构来说，这些问题都缺乏可供参照的圭臬。

　　为此，《政府采购信息报》记者就物业管理的有关问题采访了相关单位和专家，今刊发相关报道，以飨读者。

　　针对建筑用途 提好物业管理服务需求

　　近日，中国国家博物馆采购科的宋美芳向《政府采购信息报》记者表达了自己的担心："眼看国家博物馆的物业管理服务合同就要到期了，将面临新一轮的物业管理服务采购，我们是公益性的事业单位，物业管理服务不只是保洁这么简单，还涉及博物馆的形象。"

　　宋美芳的担心并非没有根据。今年5月22日，财政部下发《政府采购品目分类目录（试用）》（以下简称《目录》），对2000年印发的《政府采购品目分类表》进行了修订。值得注意的是，《目录》将《政府采购品目分类表》中服务类项目下二级品目"物业管理"变更为"物业管理服务"，划归到二级品目"房地产服务"下，成为了三级品目，并明确界定了"物业管理服务"的范围。

　　这一修订在一定程度上给集中采购机构规范物业管理采购提供了依据，同时也引发了业界对如何进一步做好物业管理服务采购的思考。

　　物业服务需求呈现多样化

　　现在的中国国家博物馆是在原中国历史博物馆和中国革命博物馆的基础上建立而成的，今年7月9日迎来了国家博物馆建馆100周年。2007年3月，中国国家博物馆开始进行改扩建，截止到2010年底有馆舍建筑面积19.19万平方米，是世界上建筑面积最大的博物馆。2011年3月1日开馆试运行以来，每天定量接待中外观众3000人，其中零散观众1000人。作为中国公共博物馆的旗舰，中国国家博物馆是5000年历史文明大国的文化名片，也是中国特色社会主义文化的标志性建筑。

　　"我们博物馆经常会举办一些大型展览活动以及承接外宾接待任务，对会务人员的要求特别高；同时，馆内收藏了大量的珍贵文物，部分展厅需要保证恒温恒湿；此外，还涉及一些保密的内容。这些要求都需要通过物业管理服务采购来满足。虽然也有馆内工作人员协助，但比起一般的办公楼物业管理服务仍然复杂很多。"宋美芳介绍说，下一期的物业管理服务采购将交给中央国家机关政府采购中心（以下简称"国采中心"），服务合同一年一签。对于博物馆来说，担心的问题有两个：一是相对程式化、模式化的采购模板是否能满足国家博物馆个性化的物业管理需求；二是如果变更物业服务企业，是否能保证顺利地完成衔接工作。

　　"做好物业管理服务项目采购大有学问。"多次组织策划物业管理服务项目采购的安徽省政府采购中心采购二科科长周启安认为，博物馆等公共场所的物业管理是一种要求，办公楼的物业管理又是另一种要求，但每一种类型的物业服务项目都有一些值得探讨的规律性的东西。

　　需求应以方便管理为原则

　　随着近年来我国政府采购范围的不断拓展，物业管理服务采购项目也逐步增多，采购额不断扩大。以国采中心为例：2007年，国务院办公厅将物业管理纳入到中央预算单位政府集中采购目录之中，当年国采中心的物业管理项目采购额只有1000万元，到了2011年，该类项目采购额已达1亿元。

　　把蛋糕做大不是问题，确保蛋糕的质量才是关键。政府采购专家认为，对于采购人来说，提好需求是保障物业管理服务采购质量的重要前提。

　　"学校的物业管理服务需求与一般机关办公单位的物业管理项目有很大的不同。考虑到学校人员集中、事务繁杂且存在安全隐患等特点，学校的物业管理服务对于日常的保洁工作要求不高，但更加注重宿舍管理。"江苏省政府采购中心副主任龚云峰说。

　　上海市政府采购中心工程部部长金丁对此也深有感触。"物业管理服务项目采购最重要的环节就是采购人提需求。"金丁表示，去年他就操作了陈云故居暨青浦革命历史纪念馆物业管理项目，采购人要求将保安与保洁分开来采。当时他还很纳闷，后来才知道陈云故居属于国家一级博物馆，按照国家文物局下发的《博物馆安全保卫工作规定》，对保安确实有特殊要求。最后，这个项目就是按照采购人的要求分了两包采购完成的。

　　"保洁工作是在室内还是室外？保洁用具由谁提供？电梯等公共区域的设备出现问题，需要多长时间修复？保安岗位需要多少人？是否需要夜班、双岗？服装、对讲机由业主还是物业企业提供？不同采购单位的需求是不同的，明确各方权责，方便规范管理应是政府采购物业管理服务工作的题中之义。"金丁补充说。

　　据了解，为了拓展服务类采购范围，进一步做好物业管理服务项目采购，上海市政府采购中心在2009年利用半年时间，针对物业管理服务项目做了大量的需求调研工作，制定了《上海市政府采购中心物业管理采购需求表》、《上海市政府采购中心物业管理需求编制参考格式》，以帮助各采购单位提好需求，规范物业管理服务项目采购行为。

　　"随着预算制度的不断完善，政府采购质量已经远远不是节支率就能衡量的，后期服务水平也相当重要。"沈阳市政府采购中心副主任张柞认为，与节支率相比，集中采购机构更应当重视服务。