■如何做好物业管理服务采购专题报道

　　编者按  没有规矩，不成方圆。虽然国务院、建设部早在2003年就出台了《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法规规范物业管理服务相关活动，维护业主和物业服务企业的合法权益。但是，作为政府采购项目的物业管理服务应该如何界定？如何保障采购单位在物业管理服务活动中的合法权益？如何规范相关物业管理服务企业的行为，最大限度地发挥专业服务效能？对集中采购机构来说，这些问题都缺乏可供参照的圭臬。

　　为此，《政府采购信息报》记者就物业管理的有关问题采访了相关单位和专家，今刊发相关报道，以飨读者。

　　针对建筑用途 提好物业管理服务需求

　　近日，中国国家博物馆采购科的宋美芳向《政府采购信息报》记者表达了自己的担心："眼看国家博物馆的物业管理服务合同就要到期了，将面临新一轮的物业管理服务采购，我们是公益性的事业单位，物业管理服务不只是保洁这么简单，还涉及博物馆的形象。"

　　宋美芳的担心并非没有根据。今年5月22日，财政部下发《政府采购品目分类目录（试用）》（以下简称《目录》），对2000年印发的《政府采购品目分类表》进行了修订。值得注意的是，《目录》将《政府采购品目分类表》中服务类项目下二级品目"物业管理"变更为"物业管理服务"，划归到二级品目"房地产服务"下，成为了三级品目，并明确界定了"物业管理服务"的范围。

　　这一修订在一定程度上给集中采购机构规范物业管理采购提供了依据，同时也引发了业界对如何进一步做好物业管理服务采购的思考。

　　物业服务需求呈现多样化

　　现在的中国国家博物馆是在原中国历史博物馆和中国革命博物馆的基础上建立而成的，今年7月9日迎来了国家博物馆建馆100周年。2007年3月，中国国家博物馆开始进行改扩建，截止到2010年底有馆舍建筑面积19.19万平方米，是世界上建筑面积最大的博物馆。2011年3月1日开馆试运行以来，每天定量接待中外观众3000人，其中零散观众1000人。作为中国公共博物馆的旗舰，中国国家博物馆是5000年历史文明大国的文化名片，也是中国特色社会主义文化的标志性建筑。

　　"我们博物馆经常会举办一些大型展览活动以及承接外宾接待任务，对会务人员的要求特别高；同时，馆内收藏了大量的珍贵文物，部分展厅需要保证恒温恒湿；此外，还涉及一些保密的内容。这些要求都需要通过物业管理服务采购来满足。虽然也有馆内工作人员协助，但比起一般的办公楼物业管理服务仍然复杂很多。"宋美芳介绍说，下一期的物业管理服务采购将交给中央国家机关政府采购中心（以下简称"国采中心"），服务合同一年一签。对于博物馆来说，担心的问题有两个：一是相对程式化、模式化的采购模板是否能满足国家博物馆个性化的物业管理需求；二是如果变更物业服务企业，是否能保证顺利地完成衔接工作。

　　"做好物业管理服务项目采购大有学问。"多次组织策划物业管理服务项目采购的安徽省政府采购中心采购二科科长周启安认为，博物馆等公共场所的物业管理是一种要求，办公楼的物业管理又是另一种要求，但每一种类型的物业服务项目都有一些值得探讨的规律性的东西。

　　需求应以方便管理为原则

　　随着近年来我国政府采购范围的不断拓展，物业管理服务采购项目也逐步增多，采购额不断扩大。以国采中心为例：2007年，国务院办公厅将物业管理纳入到中央预算单位政府集中采购目录之中，当年国采中心的物业管理项目采购额只有1000万元，到了2011年，该类项目采购额已达1亿元。

　　把蛋糕做大不是问题，确保蛋糕的质量才是关键。政府采购专家认为，对于采购人来说，提好需求是保障物业管理服务采购质量的重要前提。

　　"学校的物业管理服务需求与一般机关办公单位的物业管理项目有很大的不同。考虑到学校人员集中、事务繁杂且存在安全隐患等特点，学校的物业管理服务对于日常的保洁工作要求不高，但更加注重宿舍管理。"江苏省政府采购中心副主任龚云峰说。

　　上海市政府采购中心工程部部长金丁对此也深有感触。"物业管理服务项目采购最重要的环节就是采购人提需求。"金丁表示，去年他就操作了陈云故居暨青浦革命历史纪念馆物业管理项目，采购人要求将保安与保洁分开来采。当时他还很纳闷，后来才知道陈云故居属于国家一级博物馆，按照国家文物局下发的《博物馆安全保卫工作规定》，对保安确实有特殊要求。最后，这个项目就是按照采购人的要求分了两包采购完成的。

　　"保洁工作是在室内还是室外？保洁用具由谁提供？电梯等公共区域的设备出现问题，需要多长时间修复？保安岗位需要多少人？是否需要夜班、双岗？服装、对讲机由业主还是物业企业提供？不同采购单位的需求是不同的，明确各方权责，方便规范管理应是政府采购物业管理服务工作的题中之义。"金丁补充说。

　　据了解，为了拓展服务类采购范围，进一步做好物业管理服务项目采购，上海市政府采购中心在2009年利用半年时间，针对物业管理服务项目做了大量的需求调研工作，制定了《上海市政府采购中心物业管理采购需求表》、《上海市政府采购中心物业管理需求编制参考格式》，以帮助各采购单位提好需求，规范物业管理服务项目采购行为。

　　"随着预算制度的不断完善，政府采购质量已经远远不是节支率就能衡量的，后期服务水平也相当重要。"沈阳市政府采购中心副主任张柞认为，与节支率相比，集中采购机构更应当重视服务。

　　量体裁衣 灵活运用各种采购方式

　　物业管理服务开始于上世纪八十年代，伴随我国社会主义市场经济体制而生，发展时间不足三十年，有法可依不过十年，真正纳入政府采购范畴则是近些年的事情。纵观这些年的发展过程，回顾将物业管理服务纳入政府采购的初衷，集中采购人有理由也有能力在采购的每一个环节做到更好。

　　选择合适的采购方式是实现最佳采购结果的重要保障。对于物业管理服务项目来说，公开招标意味着什么？物业管理服务能否像其他服务类项目一样顺利实现定点采购？竞争性谈判、单一来源采购又有着怎样的意义？

　　关于这些问题，每位做过物业管理服务项目的集采人心中都有着自己的答案，但最终都将统一到优化、规范物业管理服务项目采购的目的上来。

　　公开招标是主体

　　据统计，目前广东、江苏、浙江、北京、上海、天津、黑龙江、重庆等十多个省（区、市）已经明确将物业管理的部分内容纳入政府集中采购目录。但各级集中采购机构在代理公开招标限额标准以下的项目时，所选择的采购方式却不尽相同。

　　中央国家机关政府采购中心目前的规定是：预算金额在50万元到120万元之间的物业管理项目，灵活采用竞争性谈判、询价等方式组织采购；预算金额在120万元以上的项目，按照要求组织公开招标。

　　在上海，一般服务类项目的限额标准是10万元，但物业管理服务项目集中采购只针对预算金额50万元以上的项目，公开招标的限额标准是100万元。

　　在武汉，服务类项目的公开招标限额标准为60万元。除了公开招标的项目外，预算金额在10万元以上60万元以下的物业管理服务项目多采用竞争性谈判、单一来源等方式进行采购。

　　在南京，江苏省政府采购中心将预算金额在10万元以上的物业管理服务项目统一划归到政府采购范畴，50万元以上就应该公开招标。

　　一位业内专家向《政府采购信息报》记者介绍说，如果单纯从工作量的角度看，集中采购机构可能不希望把所有的物业管理服务项目都纳到政府采购范围中来。但是从大局出发，将物业管理项目纳入政府采购有利于促进就业、维护社会稳定；公开招标有利于明确采购人和物业管理企业的权责，方便管理。

　　"从我们的工作实践看，达到限额标准的物业管理服务项目占物业服务项目的大多数，公开招标仍然是物业管理服务项目采购的主要方式。"武汉市武昌区政府采购中心主任方军说。

　　江苏省政府采购中心副主任龚云峰认为，将物业管理纳入政府采购，既拓展了服务类采购项目范围，又能减少后勤服务成本，对于政府采购来说利大于弊。

　　其他形式和方式是有益补充

　　今年年初，江苏省政府采购中心首次将预算金额在10万元以上50万元以下的物业管理服务项目纳入到协议供货和定点采购范畴，实施定点采购。入围资格招标时有二十多家物业管理企业参与，最终确定了12家定点物业管理服务企业，其中一级物业管理企业5家，二级物业管理企业3家，三级物业管理企业4家，均为江苏本地企业。

　　"为了做好物业管理服务项目的定点采购工作，我们前期做了很多调查研究工作，并多次召开座谈会，就物业管理服务项目的范围和如何约束、规范物业管理企业等问题进行反复商榷。" 龚云峰介绍说，在这次物业管理服务项目定点采购的招标过程中，江苏省政府采购中心重点考察了物业管理服务企业的资质条件、经营管理理念和从业经验。其中，对于企业从业经验的要求放宽到有办公楼物业管理经验即可，机关单位办公楼物业管理工作经验则不是必要条件。

　　龚云峰认为，将小额物业管理服务项目纳入定点采购可以节约采购成本，简化采购程序，是一种很好的尝试。

　　"除了公开招标的项目外，目前武汉市物业管理服务项目中采用单一来源采购和竞争性谈判的项目也比较多。"方军介绍说，单一来源方式主要是针对上一年做得比较好的物业企业，经过一年的磨合已经熟悉了采购单位的具体情况，于是采用单一来源的方式续签一年合同；采用竞争性谈判方式的物业管理服务采购项目主要针对三种情况，一是预算金额未达到公开招标限额标准，二是公开招标时投标企业不足3家，三是情况紧急。

　　方军表示，不管是公开招标还是竞争性谈判、单一来源采购，对于物业管理服务企业的考查重点都一样。"资质只是一个方面，相比较而言，采购人和采购中心更应该看重物业企业的业绩水平。在评标的过程中，我们会要求供应商提供以往的业绩证明和前业主的服务意见反馈书，作为重要的参照评估标准。"方军介绍说。

　　一位长期参与物业管理服务采购的专家表示，统一是服务类项目发展的必然趋势，物业管理服务项目肯定会逐步纳入到各地的集中采购目录。随着服务类项目的发展，物业管理服务项目采购的标准将越来越完善，采购行为也会越来越规范。

　　应重视收费方式和合同期限

　　"我国将物业管理服务项目纳入政府采购的时间比较短，操作过程中还有一些不够规范的细节需要进一步完善。"一位有着5年物业管理服务采购经验的政府采购专家表示，把好采购预算关、合理设定合同期限等是相关各方做好此类采购所要面临的重要课题。

　　不积跬步无以至千里，不积小流无以成江河。规范物业管理服务采购不能只是口号，需要一点一滴规范操作的积累。

　　包干制、酬金制各有利弊

　　在财政支出的三驾马车中，部门预算是源头。预算编制的科学性、合理性直接关系到财政资金的使用效益，关系到政府采购政策功能的发挥。对于采购人来说，做好物业管理服务项目预算编制，从成本方面开始统筹规划，能从源头上规范物业管理服务企业的行为。

　　"目前，针对一些传统的物业管理服务采购项目，我们主要从三个方面考察预算编制情况：一是纵向上与以往的物业管理服务进行比较；二是横向上与市场上同类办公单位的物业管理服务的收费标准进行比较；三是综合考虑现行的市场物价标准以及具体的工作量。"上海市政府采购中心工程部部长金丁介绍说。

　　"目前，沈阳的物业管理服务项目大多是通过合同约定，说明采购单位的建筑面积、地理位置，明确每天做几次保洁、一年大概有几次会务等具体内容，综合定价，统一由国库一次性支付。"沈阳市政府采购中心副主任张柞介绍说。

　　那么，物业管理服务项目的收费有没有统一标准呢？国家发展和改革委员会、建设部2003发布的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　北京东方红润物业服务有限公司注册物业管理师孙倩认为，包干制省心，酬金制效益高，各有利弊。"包干制的意思是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。至于合同签订后物业费用如何使用，具体的服务内容、服务标准业主无从干涉，比较省心。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。"孙倩介绍说。

　　"两者的区别在于，采用酬金制方式收费时，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计，业主很清楚地知道物业服务费用的使用情况，物业管理企业的利润是公开化的。"孙倩补充说，当然，采用酬金制意味着业主单位需要建立独立的物业管理监督部门，这也需要一笔开支，所以两者谁更省钱要视具体情况而定。

　　合同期限应谨慎灵活

　　《政府采购信息报》记者在调查中发现，全国范围内各地物业管理服务项目的政府采购合同期限并不相同。北京、江苏、湖北、安徽、辽宁等地多采用一年制，上海则以三年为限。

　　"将物业管理服务纳入政府采购有利于促进就业、维护社会稳定。"金丁解释说，上海市目前的物业采购项目合同一般以三年为限。一方面，对于业主来说可以方便统筹规划，另一方面，考虑到物业管理项目人员流动性大，签订三年的工作合同可以稳定物业管理队伍。如果三年后更换物业公司，上海市政府采购中心会建议新的物业公司聘用上一家物业管理企业的从业人员。

　　"江苏省目前的物业管理服务项目合同一般是一年一签。如果物业企业做得好，采购人满意，可以选择延期，但是最长不得超过三年。"江苏省政府采购中心副主任龚云峰表示，如果经常更换物业管理企业，既会对采购单位的日常工作产生较大影响，也会增加采购成本。

　　武汉在合同期限界定上与江苏类似。在实际执行过程中，武汉地区物业管理项目大多会选择续签一次，即与一家物业企业合作两年。武汉市武昌区政府采购中心主任方军表示，允许续签主要是考虑到时间过短不利于双方充分磨合。

　　"一家物业企业只做一年，意味着物业企业刚开始熟悉采购单位的工作情况就要换其他企业，永远是新手在做物业对业主单位来说并不是好事。"方军如是说。

　　一位物业管理师表示，长时间签订一家物业管理企业难以保证采购的公平性，建议签订物业合同的有效期不宜过长，并加强对合同履约验收的监督检查，可以将合同履约情况列为下次采购的评分因素之一。

　　孙倩则认为，物业合同的签订期限没有统一标准，时间长短各有利弊。时间短可以规避采购过程中的不公正、不规范行为，同时促使物业管理企业保证服务质量，以赢得业主好感，争取下一轮竞争优势；时间长则可以在一定程度上保证服务的稳定性，业主比较省心。

　　相关链接

　　《物业管理企业资质管理办法》

　　（2004年2月24日建设部第29次常务会议讨论通过，2004年3月17日建设部令第125号发布，自2004年5月1日起施行。）

　　第八条  一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。

　　二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　《物业服务收费管理办法》

　　（国家发展和改革委员会、建设部于2004年1月1日发布施行，共计二十四条。）

　　第九条  业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十一条  实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十三条  物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　短  评

　　物业管理服务采购规范化指日可待

　　财政部在印发的2012年《政府采购工作要点》中提出，要不断扩大服务类项目的采购范围。一时间，强化服务意识、做好服务类项目采购，成为很多集中采购人热议的焦点。但是，范围扩大了，很多问题也随之而来：规范如何保证？效益从哪里争取？

　　规范起自熟知，效益源自规模。计算机类货物采购就是一个生动的例子。当计算机对大多数人来说还是个新鲜事物，不知道型号、配置为何物的时候，政府采购因其政策导向功能成了计算机产业发展最早的一批支持者。去除计算机技术自身发展的影响，我们可以清晰地发现，随着对计算机认识的不断深入，计算机采购变得越来越可控，集中采购机构对于计算机产品的采购也越来越精细、越来越规范，并逐步摸索形成批量集中采购的新趋势。

　　货物类项目采购可以做到的规范，服务类项目也同样可以做到。物业管理服务项目亦然。我们有理由也有信心相信，随着物业管理服务业自身的不断发展，随着集中采购机构对物业管理服务行业认知的不断深化，物业管理服务项目采购的规范化指日可待。