一、德国、瑞士房地产市场状况

　　德国和瑞士作为发达国家，房地产市场经过多年的发展，已进入一个稳定发展期，表现出几个显著的特点：

　　（一）住房供需总体平衡，个别城市略有差异。目前，德国大约有8200万人口，3900多万家庭，约4030万套住房，平均2人一套住房，人均居住面积达到42.8平方米；瑞士人口约770万人，约350万户家庭，大约350万套住房，平均2.2人有1套住房，人均居住达到面积44平方米，住房供需总体平衡。但两个国家也有个别地区住房供需略有差异。如，德国汉堡和慕尼黑等大城市住房相对紧缺，柏林市的住房则相对富裕。瑞士苏黎世、日内瓦人口较多，住房显得相对紧张；而其他城市人口较少，住房则相对宽松。

　　（二）租房比例较高，房屋自有率较低。目前，德国有57%的人口租住住房，只有43%的人口拥有产权房。年轻人住房自有率更低， 2006年30岁以下的人住房自有率仅为8.8%。2000年，在瑞士住房市场中，约65%为出租住房，35%为自有住房。2010年，瑞士住房自有率提高到40%左右。据了解，德国、瑞士两国的住房自有率均明显低于挪威（83%）、西班牙（83%）、法国（53%）等其他发达国家。

　　（三）租赁住房以市场为主提供，社会保障房比例较小。在德国住房租赁市场中，61%为私人提供，17%为私人企业提供，10%为政府提供（含8%社会保障房），9%为住房合作社提供，3%为其他机构提供。在瑞士，住房租赁市场中，仅有4%归联邦或者市政府所有，56%属于个人，9%属于集资建房，8%属于房地产公司，5%属于保险公司，8%属于各类基金，10%属于教会等组织。其中，约8%为社会保障房。

　　（四）房价和房租相对稳定，居民住房负担总体不高。在过去十年，德国住房价格相对稳定，2010年的房价仅仅略高于2005年水平，每平方米房价（柏林2500-3000欧元）与居民月人均收入（2500-3000欧元）大体相当；房租虽然略有上涨，但负担不大，2010年租金比上年上涨1%，比2005年上涨了6.4%，房租支出占家庭净收入21.9%，处于一个较为适度的水平。瑞士近几年房价年均涨幅在2%左右，2010年房价比2005年上涨了16.8%。2011年6月份以来，由于瑞郎与欧元实行联系汇率制度，欧洲一些资金进入瑞士房地产市场，加上利率较低，房价上升速度有所加快。除苏黎世、日内瓦以外，其他城市房价相对较低。目前瑞士每平方米平均房价约5000瑞郎，而瑞士人月均收入为6000—7000瑞郎。瑞士的房租也较为稳定，2000-2010年年均涨幅在1.7%左右，2010年房租比2005年涨了10.7%，租房者平均租金费用占收入19.4%左右，大约75%的人群租金费用占收入20%以下，仅有8%的人群租金费用占收入比例超过了35%。

　　二、德国、瑞士房地产管理措施

　　近年来，德国、瑞士房地产市场之所以能够保持相对稳定健康的发展局面，与两国政府对于房地产市场的管理分不开。

　　（一）住房法律框架相对完善，住有所居目标明确。德国《民法》是住房政策的法律基础，它规定了居住权是公民权利的重要组成部分，保障公民的基本居住条件，是德国政府住房管理的基本目标。在此目标下，德国制定了较为完善的住房法律框架，涵盖了住房建设、住房保障、租金管理、住宅现代化等各方面。在住房建设方面，德国先后于1950年和1956年通过了《第一套住宅建设法》和《第二套住宅建设法》，明确规定了联邦、州、市县政府在住房建设方面的公共资金支持、税费减免、融资支持、住房保障等方面的职责和具体措施。在住房保障方面，1965年，德国联邦政府出台了《住房补贴法》，规定凡家庭收入不足以租赁适当住房的公民都可以向政府提出申请，经审查合格后获得住房补贴。补贴按照家庭人口、税后收入及租金水平计算发放，使补贴后家庭实际负担的住房支出相当于税后收入的20-25%左右。在房屋销售和租赁方面，德国《民法》规定了房屋销售、房屋租赁当事人的基本权利和义务，并通过《租金法》和《驱逐保护法》等进行了补充，核心在于保障房东与房客的权益，既保护房东合理收益权，也保护房客不被房东驱逐、房租不盲目上涨的权利。在住宅现代化方面，德国制定了《住宅现代化法》，规定了旧房改造的有关政策措施。瑞士《宪法》第34条明确规定了联邦政府在促进住房建设、对低收入者提供住房保障支持、保护租房者权利等方面的义务。同时，还制定了房屋租赁相关法律，鼓励私人建房出租。