前期物业必须招标，少于三个竞标人则招标无效，且开发商不得设定和履行合同无关的中标条件。近期惠州房管局出台《关于进一步规范前期物业管理招标投标工作的意见》，旨在加强对虚假招标、串标陪标的监管。业界观察人士称，3月初开始执行的前期物业招标执行上依然较为艰难，这和惠州房地产市场的不成熟和物业服务本身的具备准公共性相关。

 

　　前期物业招标才能预售至少三家竞标才有效

 

　　上周，惠州市房管局官网发布《关于进一步规范前期物业管理招标投标工作的意见》的通知，和3月份的规定相比新增了改进补充意见。

 

　　文件明确指出，房地产开发企业应在商品房销售前按规定完成前期物业管理招标投标工作并与中标单位签订《前期物业管理服务合同》，报当地物业行政主管部门备案后方可办理商品房预(现)售，这意味着如果不履行前期物业招投标程序，房管局将不予办理项目的预售证。

 

　　和3月份只规定了招标的大框架相比，此次补充意见要求在投标截止前，提交投标文件的投标人或通过资格预审的投标人少于3个的，要重新组织招标。经开标评审后的有效投标人少于3个，投标明显缺乏竞争性时，评标委员会可以否决全部投标，招标人要重新组织招标。

 

　　为防止招标单位设置硬性条件，意见规定，招标单位不得设定与招标项目具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关的资格审查和中标条件，提出与其招标项目实际要求不符的过高资格要求。并且要约招标人抽取评标专家时间安排在上午，评标专家评标时间安排在下午。评标专家到达评标地点后应当直接进入评标室阅读招标文件，招标人、投标人及代理机构人员不得私下接触评标专家。

 

　　参与竞标的物业公司将纳入惠州市物业信用评价体系范围内，符合资格的企业才能参与竞标，竞标单位需缴纳项目一年服务费估价的2%作为保证金。

 

 

　　年初出台的《惠州市前期物业招投标办法》3月正式实施，但至今仅有金鼎雅苑、中洲天御以及大亚湾长银小城故事花园开标。

 

　　其中金鼎雅苑开发商拉克石油化工公司本身并未组建关联物业企业，而中洲天御项目中标方依然是中洲物业。

 

　　惠州资深物业管理人房云峻评价，惠州的物业招投标执行情况并不乐观，即便理论上可以做到公平、公正，但距离完全意义上的透明公开还有相当距离。

 

　　此前房管局相关负责人李克立受访时表示，物业招投标旨在培育和规范物业管理市场，打破谁开发、谁管理的垄断局面，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制。

 

　　房云峻说，理论和执行的差别，和整个惠州房地产市场的不成熟有关，开发商还是希望自己的物业能够中标，原因是自己的物业公司在沟通、衔接上会更顺畅，另外物业公司也充当了给开发商善后的角色，“如果要物业招投标能够完全公平，我们的《物业承接查验办法》一定要公开执行好才能有保证。深圳执行了很多年的物业前期招标，但开发商的物业公司中标率依然在6成以上，这有先天性优势无可避免，即便是有严格的公开招标，但行业潜规则依然存在。”