采购需求是项目采购的基础，一份完整、明确、科学合理的采购需求应该能够反映出实施采购的目的、项目基本情况和所需服务的内容以及项目实施要达到的标准。然而，在采购实践中，采购需求制作尤其是服务类采购需求的制作往往是困扰采购人的一大难题。

 

　　今年3月开始实施的《政府采购法实施条例》对采购需求进行了一些新的细化规定和要求，同时明确了以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇的几种情形。那么，根据相关法律法规的规定，服务类采购需求应如何制作呢？中共中央直属机关采购中心采购三处相关人士介绍了服务类采购项目的特点以及编制采购需求的注意事项。

 

　　该负责人将服务类采购特点归纳为三个方面：一是在服务内容上，许多服务项目难以量化衡量。二是在服务范围上，涉及面宽：几乎所有项目均包含服务条款；种类繁多：涉及多种行业；项目复杂：跨行业、标准多、经验少。三是难以评价：项目执行期长，监督管理困难，主观感受多，客观评价难。

 

　　针对服务类采购项目的三大特点，该负责人以物业服务项目为例，介绍了编制采购需求的方法。首先，采购需求调研，需要了解使用或服务部门的需求，相关支持部门的情况以及本单位的个性化需求。其次，采购人在了解行业标准、规范后，引入行业协会、专家进行采购需求论证。再次，通过公告的方式征求潜在供应商意见，通过实地走访等形式征求供应商意见。

 

　　具体而言，物业服务项目采购需求包含物业项目基本情况、物业服务内容及标准、物业工作人员的要求、物业管理相关要求及设备设施情况五方面内容。

 

　　采购人在开展物业项目招标前，必须摸清本单位物业项目的基本情况，比如物业地址、占地面积、建筑面积、绿化面积、建筑物情况、车位等，以及物业服务范围、物业服务期限及入驻时间、可提供给物业的办公和住宿条件等。

 

　　其他四个方面的内容为：物业服务内容及标准涵盖房屋日常养护维护、设备设施运行维护、保洁服务、保安服务、绿化服务、会议服务等；物业工作人员要求涉及项目经理资质要求、项目主要管理人员资质要求、技术人员资质要求、服务人员要求及考核、培训上岗等其他要求；物业管理相关要求包括保密相关要求、小修费用标准、耗材等低值易耗品费用承担、加班费用说明、管理考核指标及奖罚措施及其他管理要求；设备设施情况具体为楼宇主体结构、装修情况和设备设施清单（供配电、电梯、空调、给排水系统等）。